摘 要
为规避限购令或获得购房优惠，部分人期待用更低成本购得房屋，即借用他人名义买房，但这种做法往往隐藏着巨大的法律风险。为此，笔者从借名买房的原因入手，浅析几种常见的借名买房合同的效力，并梳理该行为蕴含的法律风险，从而提出针对借名人的规避建议。
一、借名买房的概念
借名买房，是指购房人具备经济能力但没有购房资格，所以以他人名义购买房屋的行为，即借名人（房屋实际出资人）与出名人（有购房资格的人）相约定，借名人负责出资，房屋先登记在出名人名下，过段时日再将房屋转移到借名人名下。
我国房屋所有权的转移需要通过登记完成，因此借名买房时，借名人通常会将房屋登记在信任的亲朋好友名下。若日后房屋被顺利过户到借名人名下，则不会产生纠纷。但是如果出名人怠于办理过户登记手续，拒绝转移房屋所有权，借名人的权利就会受到损害，纠纷因此产生。
二、借名买房的原因
现代社会中，借名买房的原因纷繁复杂，笔者从众多情况中归纳出以下几个较为常见的原因：
（一）为规避限购令或者贷款限制而借名买房
近年来，国家制定了一系列政策以抑制房价上涨，同时也出台了诸多帮扶弱势群体的规定。其中，房屋限购令与贷款购买经济适用住房都是较有代表性的政策，但该政策的出现直接导致一部分人失去购房资格。因此，部分欲赚取房价增长红利的群体，在自己已拥有数套房屋的情况下，以他人代持的方式借名买房。而面对申请房贷需要一定经济基础的规定，年龄较大的购房者多半选择以自己儿女的名义签订购房合同，以便享受贷款优惠，从而缓解经济压力。
综上所述，为规避限购令或者贷款限制，有购房想法的人急需购房资格或贷款资格，而符合标准的人欲从中获利，二者一拍即合，即出现了借名买房行为。
（二）为避免财产被分割或者逃避债务而借名买房
实践中存在部分人为了隐藏或转移共同财产，用夫妻共同财产出资并以他人名义购买房屋，使得离婚时该房屋不作为共同财产分割。
另有部分失信被执行人为逃避债务、防止财产被强制执行，也会以借名买房的方式购得房屋。如此，不仅房屋被认定为他人财产可躲过法院执行，借名人还可以因为房价的不断增长而获取额外收入。
（三）为获得购房优惠而借名买房
针对我国区域发展不均衡与房价居高不下的现状，政府出台了一系列优惠政策，以此保障弱势群体的住房需要，但也随之出现一些不具备购房优惠的人借用他人名义购入房屋。
比如，具有某些城市户口的居民在购买首套房屋时可享受较大优惠，因此部分人就萌生了借用首套房购买者的名义购买房屋的想法，待条件满足时，再将房屋转移至自己名下。
还有一部分人因为没有公积金贷款，只能借用有公积金贷款的人的名义购买房屋，来缓解自己的还款压力。
另有一些公司为解决职工的住房问题，以低于市场价的价格向员工销售单位福利房，没有购房资格的人则以员工名义购入房屋。已拥有房产的职工将该资格转让给他人，自己亦可从中获取报酬。
此外，经济适用住房限购政策本是为了保障城市中低收入群体和住房困难群体的住房需要，但也存在部分人为获取本不属于自己的优惠，通过借名买房的手段，以低收入人群的名义购得房屋。
另外，现实中还存在冒用人才房名额的情况。具体而言，多地政府为吸引人才，专门针对高素质人群出台购房优惠政策，因房价偏低且政策对象特定等特点，有购房想法的人就需要借用他人名义达到买房目的。在这种情况下，具有购房资格的群体因经济利益或亲属关系等原因，就与出名人形成借名买房合意，转让购房名额。
（四）其他目的
现实中还存在为了躲避相关机关的侦查与调查而借名买房的情形。比如，公职人员为隐藏灰色收入，用违法所得出资以他人名义购买房产，甚至通过借名买房达到洗钱等目的。
再者，部分购房者没有能力全款购房，且因征信问题不能成功贷款，只能另辟蹊径借用他人名义购买。
除去以上几种原因，还有父母将房子买在子女名下，以避免将来过户产生的高额税费；另有部分购房者在外地，无法亲自办理购房手续，因此选择让亲友为自己购买房屋等等。
因为以上矛盾的存在，借名买房的法律风险不易避免，司法实践中相关问题引起的诉讼频发，借名买房合同的效力及履行问题更是诉讼中各方争议的焦点。
三、借名买房的法律风险
借名买房虽然可使本不具有购房资格的人达成买房目的，但依然存在诸多法律风险。
（一）出名人否认借名买房
借名人通常会与关系密切的人约定借名买房，基于信任关系一般都仅以口头方式订立契约。但是面对巨额的经济效益，未必每一位出名人都会信守承诺。实践中存在不少出名人在多年后主张双方约定的不是借名买房合同，只是借名人将款项借给出名人购房而已。
这种情况下，如果借名人不能提供充足的证据，证明双方存在借名买房合意，法院则更倾向于认定二者不存在借名买房关系，房屋归出名人所有。
（二）借名买房合同被认定为无效
根据法律规定，虚假意思表示、损害公共利益、违背公序良俗的合同自始无效。若借名买房合同被认定为无效，其中关于合同义务、解除条件等约定也均归于无效，借名人只能请求出名人返还出资本金及利息，并主张相应责任。如此，借名人无法获得房屋所有权，购买房屋的根本目的将无法实现。
（三）出名人擅自处分房屋
我国不动产公示的主要方式是不动产登记，不动产物权的设立、变更、转让、消灭必须通过登记完成。借名买房合同中，出名人是不动产登记簿上的房屋所有权人，由于我国奉行公示公信的原则，不动产登记簿上的记载具有形式上的推定效力。如果善意第三人基于对记载的信任，与出名人签订了买卖合同并已经完成“善意取得”制度所要求的条件，房屋所有权只能归属于善意第三人，即借名人失去了房屋所有权。
（四）因出名人的债务导致房屋被强制执行
借名买房行为使出名人成为了外观上的房屋所有权人，因此，在借名买房模式之下，如出名人因个人原因进入财产保全或者强制执行程序，登记在其名下的房屋必然会被法院查封甚至强制执行。此时，借名人的救济渠道通常是提起案外人对执行标的的异议与案外人异议之诉。但基于外观主义原则与保护善意第三人的价值取向，司法实践中一般认为借名人无法对抗出名人的债权人，但证据充足的除外。换言之，借名人主张自己是不动产的实际权利人而排除执行的，往往被课以繁重的证明责任，其需要对存在借名买房合同、自身缴纳购房款、自身实际占有房屋等情况进行证明，否则通常都会因证据不足而不被支持。
四、借名买房合同的效力
分析具体法律行为的效力，首先需要将其抽象化为成型的法律行为，再结合法律规则进行判断。笔者现根据“借名”的不同原因，分析各个情况下借名买房合同的效力。
（一）有效的借名买房合同
1、为享受首套购房优惠的借名买房合同有效
许多城市会在基准利率的基础上，再给首套房屋购买者一定优惠。因此，拥有多套房屋的人以首套房屋购买者的名义买房，实践中认为此类借名买房合同有效。
以江苏省常州市天宁区人民法院作出的（2021）苏0402民初4829号判决为例，借名人为享受首套房贷款优惠，以其弟弟的名义签订购房合同。该法院认为：借名人与出名人签订的借名买房合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故认定双方系借名买房关系，借名人为该房屋的实际所有权人。
2、为购买单位福利性住房的借名买房合同有效
为获得单位福利性住房而借名买房的情况屡见不鲜，具体来说，单位职工可以以低于市场价的价格购得福利住房，因此没有优惠条件的购房者会与具备条件的人达成合意，以出名人名义购得房屋。
以黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出的（2017）黑01民终7624号判决为例，本案中的借名人已在该单位分得过一次住房，不符合购买条件，因此以有购房资格的人的名义借名买房。法院认定该借名买房行为是当事人双方真实的意思表示，不属于无效民事行为。
以上两种情形是出名人对其民事权利的自由处分，若不存在其他无效事由，合同当然有效。
（二）无效的借名买房合同
1、为转移财产的借名买房合同无效
因为人民法院以形式登记来推定房屋所有权的归属，因此，借名买房往往是最容易达到转移财产目的的手段之一。夫或妻一方用夫妻共同财产出资买房，并将房产冠以他人名义，从而躲避离婚后的财产分割，该类借名买房合同往往不受法院认可。
以北京市第二中级人民法院作出的（2020）京02民终5466号判决为例，借名人与出名人虽然提交了借名买房的书面协议，但协议上没有借名人配偶的签字。该法院认为，该房屋购买于借名人婚姻存续期间，原则上属于夫妻共同财产，确认借名买房关系是对夫妻间重大财产的处分，需借名人与配偶共同同意，而本案属于借名人私自处分夫妻间重大财产，故对借名买房不予认可。
2、为规避限购令的借名买房合同无效
大多数一线城市都对购房者已有的房屋数量有硬性要求，因此许多不满足条件的购房者会选择借用他人名义买房。
最高人民法院作出的（2020）最高法民再328号判决书认定规避限购令的借名买房合同无效，且该判决被诸多裁判文书引用并参考。本案中，借名人与出名人约定借名买房，而后由于出名人无法清偿担保债务，遂被债权人起诉至法院，要求将出名人名下的房产强制执行。借名人根据代持协议向法院提出异议，主张自己才是房子的实际所有权人。最高人民法院认为：借名人为规避限购政策在已有两套住房的情况下仍借出名人之名另行买房，即通过投机性购房获取额外不当利益。若对该种行为不加以限制，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，损害社会公共利益和社会秩序。故双方签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。
值得一提的是，2018年底借名人向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定借名人申购存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令出名人配合办理该房屋的所有权转移登记手续。而后，借名人于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。换言之，本案中的借名人在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，该借名买房合同的效力亦得以补正，对此问题，最高人民法院也予以确认。
（三）存在争议的借名买房合同
司法实践中，为购买经济适用住房的借名买房合同效力存在争议。具体来说，经济适用住房通常会对购买者的身份及收入能力有明确要求，不符合标准的人如欲购买经济适用住房则会借用符合条件的人的名义购买，因而产生借名购买经济适用住房的合同效力问题。
认为合同无效的主要根据是该合同不符合经济适用住房制度的设计初衷，损害社会公共利益。以江苏省连云港市中级人民法院作出的（2019）苏07民终238号民事判决为例，本案中出名人在取得经济适用房的申购资格后，将该房转让给借名人，实质上是借名人借用出名人的购房资格购买了经济适用房。该法院认为：经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，双方的借名买房行为扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，故该借名买房合同因违反社会公共利益无效。
但也有法院认为此种合同不存在无效事由，较有代表性的湖北省武汉市中级人民法院做出的（2018）鄂01民终3145号判决书，该法院认为确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。双方借名买房的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容不存在其他无效情形，应认定双方的借名买房约定有效。笔者更认可此类判决，即倾向于该类合同有效。
对于此问题，北京有区别于其他地域的规定，2011年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中提到，借名购买经济适用住房的合同效力也因标的房屋为“新房”或“老房”而有所不同。借名购买此类房屋损害符合购买条件的人的合法权益，原则上应当认定为无效；但是出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
以北京市第一中级人民法院作出的（2021）京01民终2147号判决为例，2002年12月28日借名人借用出名人名义购买一套经济适用住房，借名人支付了房屋首付款，并以出名人名义办理了银行贷款。房屋交付后，借名人以出名人名义办理入住手续，接收房屋并对房屋实际使用至今。该法院认为：出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，且现该房屋已具备上市交易条件，故可以认定双方之间的借名买房合同关系有效。另外，在此房屋不存在被政府部门追回且具备上市交易的条件下，法院支持借名人要求将该房屋过户登记至其名下的诉讼请求。
（四）口头协议的效力认定
实践中借名人往往因为对出名人的绝对信任而仅达成口头协议。口头协议的生效要件与书面协议的生效要件相同，即双方当事人应具有相应的民事行为能力、合同双方意思表示应真实且一致、不得违反法律、行政法规的强制性规定、不得存在恶意串通和损害他人合法权益的情形、不得违背公序良俗。司法实践中，公序良俗的概念较为笼统，法官大多审慎度量，一般来讲，违背公序良俗的行为有：危害国家公序的行为；危害家庭关系的行为；违反性道德的行为；射幸行为；违反人权和人格尊重的行为；限制经济自由的行为；违反公平竞争的行为；违反消费者保护的行为；违反劳动者保护的行为；暴利行为。1
五、对借名人规避法律风险的建议
根据上文，不难看出借名买房虽在某些情况下有效，但依然存在达不到目的的可能。为防止“竹篮打水一场空”，现对借名人提出一些可行性建议，以规避借名买房的法律风险。
（一）选择资信良好的出名人
为避免出名人陷入诉讼而导致借名人出资购买的房屋被查封或执行，在选择出名人时应多方了解、悉心调查。具体来说，借名人可在中国裁判文书网上查询其涉诉情况、搜索其是否被列为失信被执行人或者了解其从事或经常涉足的行业是否与高风险活动相关。
（二）签订书面的借名买房合同
为保证借名人取得房屋所有权，也为避免质证阶段的麻烦，笔者主张尽可能地签订书面合同。如暂时只能达成口头协议，也应邀请无利害关系的第三人作为见证人，并尽量保留完整且清晰的录音证据，待条件成熟时第一时间签订书面协议，并在公证处进行公证。
（三）在合同中明确违约责任
为防止出名人怠于履行合同，可在书面合同中设立“违约责任”和“合同解除”的章节，具体包括以下几个方面：一是约定登记障碍消除后，出名人有义务及时配合借名人完成房屋过户等手续；二是出名人因任何原因违反约定的，都应支付高昂违约金，同时约定违约金的支付方式和支付期限；三是约定如果发生以下情形，借名人有权解除合同，并有权请求出名人承担违约责任：出名人擅自处分房屋（含转让所有权、设立抵押权等）、因出名人的原因导致房屋被查封或执行、在具备过户条件的情况下拒不协助办理过户手续等。
设立上述违约责任条款与解除合同等事宜，旨在提高出名人的违约成本，也敦促其积极履行义务。
（四）保存借名买房的证据
借名人在交付购房款后，应妥善保管借名买房合同、出资凭证、转款记录与购房合同等，另外居住过程中缴纳的水费、电费、燃气费与物业管理费等凭证也应保存，在不能显名登记的阻碍消除后，应第一时间联系出名人办理房产变更登记手续并保存联系记录。若出名人怠于配合变更手续，可考虑对其提起诉讼，以上材料则作为证据提交。
（五）及时完成过户登记
当登记条件成熟时，借名人应当第一时间联系出名人过户并保存联系记录，从而使房屋的法律物权和事实物权归于一体，以达到取得房屋所有权的目的。
（六）根据自身情况选择诉请
基于借名人可能遇到不同的法律风险，现笔者根据借名人所处的不同情况设计诉讼请求：
1. 已具备登记条件，且房屋上没有权利负担
此种情况下，借名人可要求出名人如约履行合同，出名人不配合的，可提起请求出名人协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼。
在山东省青岛市中级人民法院作出的（2019）鲁02民终9741号判决书中，借名人请求法院判令出名人协助将涉案房屋转移登记至自己名下。该法院在认定借名买房合同有效后，支持了借名人的诉讼请求。
2. 出名人在房屋上设立权利负担
出名人擅自设立权利负担的，借名人可根据借名买房合同提起诉讼，追究其设定权利负担的违约责任，造成借名人损失的，借名人亦可主张赔偿责任。
以福建省福州市中级人民法院作出的（2021）闽01民终6817号判决书为例，借名人与出名人达成借名买房协议后，出名人将房产向案外债权人设定抵押，后致该房产被司法拍卖优先受偿债权人，故借名人请求法院判令出名人对其财产损失承担赔偿责任。该法院认定出名人应对此财产损失承担赔偿责任，以房屋司法拍卖成交金额450万元认定为借名人的损失，即支持了借名人的诉讼请求。
3. 出名人擅自将房屋出卖给第三人
（1）第三人已经取得房屋所有权且符合“善意取得”要件
若出名人将房屋出卖给第三人，第三人已经取得房屋所有权且符合“善意取得”要件，借名人可依据借名买房合同的具体条款，请求解除借名买房合同或主张出名人承担赔偿责任。
以北京市高级人民法院作出的（2019）京民终1595号判决书为例，出名人擅自将房产卖给他人，借名人请求法院判令出名人按照房屋的出售价款赔偿经济损失。法院认为：出名人违反约定应承担违约责任，还应按照出售房屋的价款赔偿借名人损失372万元，即支持了诉请。
（2）第三人已经取得房屋所有权，但不符合“善意取得”要件
若出卖行为不符合“善意取得”要件，而房屋已经登记在第三人名下，借名人可以根据具体情况选择两种维权路径：
其一：借名人可以以出名人与第三人作为共同被告提起诉讼，主张自己才是该房屋的实际权利人，请求法院判令两被告将房屋过户至自己名下。
以河北省保定市中级人民法院作出的（2020）冀06民终1496号判决为例，出名人擅自将房屋转卖给第三人并完成更名登记。借名人就以出名人与第三人为共同被告，向法院提出判令两被告将该房屋过户至自己名下的诉讼请求。该法院认为：在出名人与第三人的房屋买卖行为中，第三人仅实际交付了购房款50000元，相对于81平方米的面积，显然不构成对价，故不符合“善意取得”要件，因此判决出名人与第三人协助借名人办理过户手续，即支持了借名人的诉讼请求。
其二：若房屋已经登记至第三人名下，且出名人将房屋转让给第三人的行为存在恶意串通、损害第三人利益的情形，借名人可以先向法院提起确认自己与出名人之间存在借名买房合意的诉讼，再以出名人与第三人作为被告，提起确认房屋买卖合同无效的诉讼。以上述两份支持诉请的生效判决足以证明不动产登记簿记载的事项错误，借名人可根据《民法典》第二百二十条申请登记机构予以更正，将房产转移登记至自己名下。
以北京市第二中级人民法院作出的（2021）京02民终2714号判决书和北京市海淀区人民法院作出的（2021）京0108民初10787号判决书为例，出名人在与借名人达成借名买房合意后，又与第三人签订了房屋买卖合同。所以借名人先提起诉讼，请求法院确认自己与出名人之间存在借名买房关系，在取得法院支持的结果后，又另行起诉，请求法院确认出名人与第三人签订的买卖涉案房屋的合同无效。北京市海淀区人民法院认为：根据已经生效的（2021）京02民终2714号民事判决书，可以确认借名人与出名人存在借名买房的合同关系，而对于出名人与第三人之间的房屋买卖合同，根据第三人在购买房屋时未进入房屋查看、实际成交价低于房屋当时的市场价、出名人与第三人均未能对房屋交易的具体过程做出准确表述等事实，法院认定出名人与第三人所签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了房屋实际权利人即借名人的利益，应属无效。换言之，法院先支持了存在借名买房合意的诉讼请求，又支持了出名人与第三人之间买卖房屋合同无效的诉讼请求。
4. 出名人无法偿还债务，法院采取强制执行措施
如果出名人的债务无法偿还，且法院对该房屋采取了强制执行措施，借名人可以提出执行异议。
以山西省怀仁市人民法院作出的（2022）晋0624执异3号执行裁定书为例，借名人出资购房，并将该房屋登记于出名人名下。而后因出名人与其债权人的民间借贷纠纷案，怀仁市人民法院查封了该套房产，借名人对涉案房屋的执行不服，故提出执行异议。该法院认为：双方之间存在借名买房协议，且所提供的证据足以排除强制执行，因此裁定异议理由成立，中止对该房屋的执行。
六、结语
导致借名买房的原因层出不穷，其蕴含的法律风险更是多种多样，借名人一着不慎便可能面临“人财两空”的局面。对此，笔者分析几个主要原因下借名买房合同的效力，并将该行为隐藏的法律风险具体化，从而提出针对借名人的法律建议：只有理解法律规范、妥善保管证据、积极使用诉讼手段，才能更好地维护自身合法权益。
注释：
1.梁慧星.民法总论[M].第五版.北京：法律岀版社.第208-209页
