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炜衡五四法律征文选登(六)| 借名买房案件的事实认定规则及合同效力认定

日期: 2022-04-21
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“喜迎二十大 奋进新征程”,炜衡党委和团委于2022年“五四”青年节期间举办法律征文暨青年律师法律论坛活动,北京总所及各分所青年律师积极响应,主办者陆续收到各所党支部及团支部选送征文,炜衡公众号将陆续刊登参赛征文以飨读者。


炜衡五四法律征文选登(六)| 借名买房案件的事实认定规则及合同效力认定


炜衡五四法律征文选登(六)| 借名买房案件的事实认定规则及合同效力认定


炜衡五四法律征文选登(六)| 借名买房案件的事实认定规则及合同效力认定


内容提要:实践中,由于限购政策、不符合贷款条件等原因,有人会借他人名义买房,并将房屋登记在出名人名下。但由于房价大幅波动等原因,借名买房非常容易发生纠纷。本文通过对相关案例的梳理,研究了各级法院对此类案件的事实认定规则和合同效力的认定,以期对法律实务提供指导。(全文共7848字)


正文:

 

实践中,由于限购政策、不符合贷款条件等原因,有人会借他人名义买房,并将房屋登记在出名人名下。但由于房价大幅波动等原因,借名买房非常容易发生纠纷。从案件数量来看,最近三年(2019年-2021年)全国发生的借名买房案件数量每年均超过2000件,2020年更是超过3000件。1那么,如果发生纠纷,借名人应当如何举证证明借名买房的事实?借名买房的合同效力又该如何认定?本文通过对相关案例的研究,对司法实践中的裁判规则进行了梳理。

 

一、借名买房案件的事实认定规则

 

当事人借名买房事实的认定是借名买房案件审理的重要基础。而根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则,当借名买房发生纠纷时,借名人作为主张权利的一方,承担着证明借名买房事实存在的主要责任。

 

(一)借名买房包括借名和买房两个行为,借名人需从借名和出资买房两个方面进行举证

 

《民事诉讼法》第六十八条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在借名买房案件中,存在借名和出资买房两个行为。借名人如主张存在借名买房的事实,需根据民诉法的规定,对借名和出资买房两个方面的事实承担举证责任。

 

在庄某、林某等返还原物纠纷一案2中,庄某主张其借林某的名义购买涉案房屋。广州市中级人民法院就认为,庄某提交否定不动产登记簿证明力的证据应当达到具有高度可能性的程度,其一须完成对于案涉房屋确实存在出资关系的证明标准;其二须完成双方之间存在借名登记的约定的证明标准,只有在上述两项证明标准同时具备完成的情况下,才能否定不动产登记簿的证明力。在本案中,没有证据证明庄某与林某曾就借名买房签订过任何协议,且庄某提供的转账记录亦无法证明案涉房屋由其出资购买或还贷。因此,广州市中级人民法院驳回庄某的诉讼请求,对其主张的借名买房关系不予确认。

 

同样,在李某、吴某1等所有权纠纷一案3中,广州市白云区人民法院也认为,主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方当事人,应当提交充分证据证明其所主张的事实足以推翻不动产登记簿的证明力。三原告(李某、吴某1、吴某2)要求确认案涉房产属于原告李某与案外人吴某3的夫妻共同财产的诉请与被告吴某4取得的《不动产权证书》登记的权利内容不相符,故三原告应就其主张案涉房产系原告李某与案外人吴某3借用被告吴某4的名义购买的事实承担相应的举证证明责任,以证实双方已明确约定案涉房产是借用出名人即被告吴某4的名义购买,且所有权仍归属于出资人即原告李某与案外人吴某3共同所有。

 

从以上案例可知,借名人或者主张存在借名买房事实存在的一方,应同时对借名和出资买房的事实承担举证责任。

 

(二)借名买房的书面协议和购房款支付凭证,可认定借名买房的事实

 

在李某1、李某2等物权保护纠纷一案4中,李某2夫妻与李某1夫妻于2019年就案涉房屋签订《房屋代持协议书》,约定李某2以李某1名义购买涉案房屋,李某2为该房屋的实际所有权人。李某2同时提供其妻子余某向李某1转账支付涉案六套房屋的供楼款的银行转账凭证,以证明涉案房屋按揭贷款由李某2支付。另外,涉案房屋物业管理费均由李某2支付。李某2持有涉案房屋的预收购房款发票、非住房房屋登记费票据、缴税凭证、物业维修基金存折、收楼确认书的原件。广州市中级人民法院经审理认为,李某2提供的支付凭证能够证实涉案房屋首付款、按揭贷款及物业管理分由其支付;且持有涉案房屋的认购书、楼宇按揭合同、不动产权证书、购房发票、缴税凭证、物业维修基金存折等原件,上述事实与《房屋代持协议书》中的约定相吻合。而李某1对《房屋代持协议书》的效力提出异议,表示协议不是基于双方合意签订,但对于上述事实无法作出合理解释。故综合全案证据,法院认为双方存在真实的借名买房关系。

 

而如果既没有书面协议,也不能提供合理的购房款支付凭证的,则很可能无法认定借名买房的关系。在上述庄某、林某等返还原物纠纷民事一案5中,庄某主张其借林某的名义购买涉案房屋。但双方既未签订借名购房的协议,庄某提交的银行账户交易明细显示的其向林某转账的时间及金额,与银行还贷款的时间、金额也不吻合,法院因此认为无充分证据证实双方之间存在借名购房的关系。

 

从上述案例的分析可见,书面的借名买房协议和购房款支付凭证是法院认定当事人间存在借名买房关系的重要依据。

 

(三)如果没有书面协议,但出名人与借名人存在特定关系,借名人支付了购房款,且房屋也由借名人合法占有、使用的,则可以认定存在借名买房的事实

 

在陈某与罗某案外人执行异议之诉一案6中,罗某因年龄关系,不符合贷款条件,借用其儿媳陶某的名义签订购房合同。房屋的首付款和每月的按揭贷款均由罗某支付。房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等证据证实了从签订合同、交付房屋至今一直被罗某合法占有、使用。在审理本案时,最高人民法院认为,为解决住房问题,家庭成员之间形成借名买房关系符合日常生活习惯,即便没有签订书面的房屋代持协议,也能认定借名买房事实。

 

同样,在谭某1、谭某2等物权确权一案7中,谭某2与谭某1系父子关系,由于谭某2年龄过大,不符合按揭贷款条件,便借用儿子谭某1的名义作为产权人和贷款人。在购买涉案房屋时,由儿子谭某1与开发商签订《洽购商品房合同》。综合全案证据来看,广州市中级人民法院认为,房屋的首付款由谭某2支付,其后的按揭贷款大部分资金亦来自于谭某2及其妻子。其次,由于房屋相关物业费、水电费、燃气费等均由谭某2实际缴纳,法院据此认定涉案房屋由谭某2长期合法占有、使用。再者,谭某2持有涉案房屋的购房补充协议、发票、契税发票、收楼确认书、房屋权属证书等原件。法院认为上述证据足以说明房屋实际由谭某2购买。鉴于双方为父子关系,且谭某2借名买房的理由具有合理性,法院认为未签订借名买房协议亦符合常理。因此,对谭某2借谭某1之名买房的事实予以认定。

 

由此看出,在无书面协议的情况下,当事人如果能合理解释借名买房的原因,而借名人又实际支付购房款和使用涉案房屋的情况下,借名买房的事实通常能得到法院支持。但若借名人无法合理解释借名买房的原因,不能排除赠与或其他债权债务关系时,则借名买房的主张很可能无法得到支持。

 

(四)在没有书面协议,双方也没有实际占有房屋的情况下,则须根据购房凭证的保管、物业管理费的支付等情况综合判断房屋的实际支配人,进而判断借名买房的事实是否存在

 

在李某、吴某1等所有权确认纠纷一案8中,案外人吴某2与吴某1系父女关系,李某与吴某1是继母女关系。吴某2于2013年3月以吴某1(买受人)的名义签名捺印签订《广东省商品房买卖合同》购买案涉房屋。案涉房屋的首付款由案外人吴某2支付。后吴某明以吴昕的名义签订个人购房贷款合同。吴某明与装修公司签订《标准装饰合同书》,约定由该装修公司承包案涉房屋的地下室扩大装修工程,后吴某2支付装修定金及后续装修款。2020年,李某向吴某1转账26万元,用于支付案涉房屋的契税,税务机关向吴某1出具了案涉房屋的《税收完税证明》。此外,2013年3月25日至2020年7月10日,李某、案外人吴某2陆续向吴某1转账,用于支付案涉房屋在上述期间的大部分按揭贷款。案外人吴某2还支付了案涉房屋的部分物业费用。双方均确认未在案涉房屋内居住。

 

广州市中级人民法院认为,吴某2、李某与吴某1之间是否存在借名购房关系应当结合购房意愿、房屋的出资及购房票据等资料的持有、房屋的占有使用及支配、未签订书面借名购房协议的合理性等因素进行综合判断。关于购房意愿问题,吴某1主张房屋由吴某2赠与给其以作弥补不合常理,法院对此不予认定。关于购房的出资及购房票据等资料的持有问题,据法院查明,涉案房屋的首付款及大部分按揭款系由吴某2、李某支付;购房合同、发票、借款借据等相关购房合同及票据亦由李某持有,李某亦对其未持有案涉房屋的不动产权证书进行了合理的解释,且有微信记录予以佐证。关于房屋的占有使用及支配问题,双方均未在案涉房屋居住,而房屋用电业务由吴某2办理,装修合同及款项均系吴某2签订和支付,综合该类证据可以认定案涉房屋的使用权系由李某夫妻支配。再者,吴某2、李某与吴某1之间虽未就借名购房事宜签订书面协议,但吴某2、李某系吴某1的父亲与继母,均系亲属关系,亲属之间具有高度的信赖关系,因此亲属之间未签订书面的借名购房协议亦不违背常理。综上所述,法院认为吴某2、李某与吴某1虽未就案涉房屋签订书面代持协议,但结合案涉房屋的购房意愿、购房的出资及购房票据等资料的持有情况、房屋的占有使用及支配情况、未签订书面借名购房协议的合理性等因素,李某、吴某2与吴某1之间存在借名购房的事实具有高度可能性。

 

因此,在没有书面的借款买房协议,借名人也没有实际占有、使用房屋的情况下,在结合购房款的支付、购房合同及票据的保管、装修费以及房屋日常费用的支出等情况,亦可认定借名买房的事实。

 

二、借名买房合同的效力认定

 

由于房屋登记在出名人名下,根据《民法典》第二百一十六条的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此,按照物权公示原则,借名购买的房屋在形式上属于出名人所有。借名买房合同的有效与否,直接决定了借名人能否对房屋主张权利。

 

(一)对于政策性房屋的借名买房合同原则上无效,借名人一般只能主张折价补偿

 

政策性房屋对购房人的购房资格有严格的审查和公示程序,并且由于保障性住房具有公共利益的属性,借名购买这类房屋的合同由于违反《民法典》第153条第2款的规定而无效。

 

在靳某与李某确认合同无效纠纷一案9中,北京市高级人民法院审查认为,自住型商品房属于国家政策性保障性住房,需要具备相应资格的家庭,经过审批合格后,通过公开摇号确定选房顺序,并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房,应由未选房的申请家庭,按照摇号顺序依次递补选房。靳某与李某签订的《借名买房协议书》,虽为双方自愿签订,但该协议约定借名购买的房屋系自住型商品房,该协议内容侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益,违背了公序良俗,故靳某、李某之间签订的《借名买房协议书》无效。

 

不过,对于政策性住房,考虑到政策实施的时间点,借名买房合同的效力也存在例外。

 

在范某与胡某经济适用房转让合同纠纷一案10中,北京市第三中级人民法院经审理认为,政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的。而北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界,在政策适用上,前后有着明显差异,原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订的,属于“老房”适用“老政策”。涉案房屋的购房合同签订于2004年3月31日,范某与胡某之间借名买卖涉案房屋合同关系亦成立于2008年4月11日之前,不违反当时法律、行政法规的强制性法律规定,亦不存在其他合同无效之情形,从而认定范某与胡某之间借名买房行为有效。

 

(二)有关非政策性房屋的借名买房合同的效力,应结合借名目的进行认定

 

对于可以自由流转的非政策性房屋,借名买房合同的效力,需要根据实际购房人的借名目的是否违反法律、行政法规的强制性规定或者违反公序良俗来确定借名买房协议的效力。

 

1.对于规避国家限购政策的借名买房合同的效力,司法实践中尚存争。

 

在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司和徐某、曾某案外人执行异议之诉一案11中,徐某与曾某签订《房产代持协议》以及其以曾某名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时,徐某名下已有两套住房。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神 进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2011]8号)的规定,徐某当时属于限购对象范围。对此,最高人民法院认为,北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

 

但在中原某1、中原某2合同纠纷一案12中,中原某1、中原某2二人系日本国籍,不具备在广州的购房资格,闫某主动提出无偿借名给中原某1、中原某2购房并口头承诺涉案房产归中原某1、中原某2所有。广州市中级人民法院经审理认为,本案借名买房关系虽然是中原某1、中原某2为了规避政府政策而发生,但并未违反法律和行政法规的强制性规定,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应为有效。

 

同样,在吴某、王某等合同纠纷一案13中,王某系我国台湾居民身份,根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕186号)等国家有关政策规定,境外个人不能购买办公性质的非住宅房屋,王某受购房政策限制而借用吴某名义向富力智盛公司购买案涉物业以及王某因此支出了购房款等购房费用。广州市中级人民法院也认为,借名买房合同关系虽然是王某为了规避政府政策而发生,但并未违反法律、行政法规的强制性规定,不存在依法应当认定无效的情形,应为有效。

 

从上述案例可以看出,法院对于规避房屋限购政策的借名买房合同的效力认定还存在截然相反的观点,对于此类案件,目前并没有全国统一的认定规则。从最高人民法院的说理来看,似乎可以得出,如果是为了投机性购房而规避限购政策的借名买房合同无效。

 

2.因身份限制(如职业军人)借用他人名义买房的,借名买房合同有效。

 

在张某与周某、黄某申请执行人执行异议之诉一案14中,广东省高级人民法院认为,周某作为一个职业军人,在当时未能办理中华人民共和国居民身份证而不便于购置物业符合事实,而其在退休(2007年4月)前借用黄某之名在深圳市购买涉案房屋用于安度晚年生活也符合常理。在没有证据证明周某借黄某之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下,对周某借名买房的相应合法权利应予充分保护。

 

3.为规避银行贷款条件限制借用他人名义买房的,不违反公序良俗和法律、法规的强制性规定,借名买房合同有效。

 

在湖南华宝通制药有限公司与谭某合同纠纷一案15中,湖南华宝通制药有限公司因法人单位无法办理按揭贷款,故以谭某名义购买两套商住房,并办理银行按揭贷款。为此,双方签订了《关于购置两套商住房的备忘录》,确认该两套商住房由湖南华宝通制药有限公司出资购买,归湖南华宝通制药有限公司所有和使用,谭某不享有该房所产生的一切权益。长沙市天心区人民法院认为,《关于购置两套商住房的备忘录》内容系双方的真实意思表示,可见双方对“借名买房”达成了协议。该协议虽系为规避贷款条件,但并未违反法律及行政法规的效力性强制性规定,应认定有效。

 

同样,在杜某与中国国际科技促进会合同纠纷一案16中,科促会因无法一次性支付购房资金,又不能利用按揭贷款购房,遂以杜某个人名义购买了涉讼房屋,并以杜某名义办理了银行贷款手续。北京市海淀区人民法院认为:杜某与科促会之间存在借名买卖房屋的合同,该合同系双方自愿缔结,系双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,亦不存在其他导致合同无效的情形,认定该合同有效。

 

此外,在郭某与邱某房屋买卖合同纠纷一案17中,山东省聊城市东昌府区人民法院也认为,《借名购房协议》是双方真实意思表示,系郭某为规避银行信贷政策而与邱某签订的借名买房协议,该协议并未损害社会公众利益,且郭某一直按时偿还银行贷款,亦未损害银行的利益,从而认定该借名买房协议有效。

 

(三)有关集资房、福利房的借名买房合同有效

 

在殷某与胡某、孟某房屋买卖合同纠纷一案18中,胡某、孟某系夫妻关系,二人均为中南财经政法大学工作人员。2007年前后,该校以建立学校周转房的名义,与中福(湖北)物业发展有限公司联合开发位于武汉东湖新技术开发区两湖大道水蓝路“津发小区”。胡某、孟某作为学校工作人员,经综合评定可以胡某的名义购买“津发小区”房屋一套,后殷某与胡某、孟某经协商口头达成协议,由殷某购买胡某名下的津发小区房屋。湖北省武汉市中级人民法院认为,双方达成的借名买房合同系双方真实意思的表示,亦未违反法律、行政法规强制性规定,应为有效合同。

 

同样,在陈某、王某1与王某2返还原物纠纷一案19中,亭湖区教育局分配给陈某(原盐城市机场中学教师)位于江苏省盐城市亭湖区购房计划。后王某2、陈某双方签订《转让协议书》,陈某、王某1将购房计划转让给王某2。江苏省高级人民法院认为,关于借名买房的效力问题,虽然当事人利用了单位优惠购房政策,但并不违反法律、行政法规的禁止性规定,也未损害国家、集体或者第三人的利益,因此不影响借名买房协议的效力。

 

此外,在王某与魏某房屋买卖合同纠纷一案20中,王某与魏某均系兖州市房地产服务中心(原兖州市房地产管理局)职工,王某因分房分数比魏某低,得知魏某不要房,王某为选择较好楼层及户型,经与魏某协商同意,借用魏某名义要房。对此,山东省高级人民法院认为,双方的借名买房协议不违反法律法规的禁止性规定,也没有损害国家及社会公共利益,为有效协议;本案所涉房屋并非经济适用房,对魏某关于该口头协议无效的主张,山东省高级人民法院不予支持。

 

(四)对于集体土地上盖房屋的借名买房合同,因违反国家法律、法规的强制性规定无效。

 

在何某、梁某等房屋买卖合同纠纷案一案21中,沥滘现代城项目属于集体所有的土地上建造的住宅房屋,只有广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社的股民凭股份证方可购买。何某是该联合社的组织成员具有购房案涉房屋的资格。梁某并非南洲街沥滘经济联合社的经济组织成员。2006年,梁某以何某的名义购买了沥滘现代城的房屋。对此,广州市海珠区人民法院和广州市中级人民法院均认为,何某与梁某签订《协议》将案涉房屋转让给梁某,实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给梁某,其行为违反了法律的禁止性规定,故双方签订的《协议》属无效合同。

 

三、总结

 

在借名买房案件中,借名人需从借名和买房两个方面进行举证,书面的借名买房合同和购房款支付凭证,是借名买房事实最直接的证据;若没有签订书面合同,但双方存在特定关系(如亲属关系),且可以合理解释借名买房的原因,借名人也实际支付了购房款和实际占有涉案房屋的,也可认定借名买房的事实;此外,购房款的支付情况、购房合同及票据的保管情况、装修费以及房屋日常费用的支出情况等,也可在一定情况下证明借名买房的事实。

 

而对于借名买房合同的效力问题,有关政策性房屋和集体土地上盖房屋的借名买房合同原则上均属无效;有关非政策性房屋的借名买房合同,如果是借名买房的目的是为了规避国家限购政策,则合同的效力在司法实践中尚存在争议,有被认定无效的风险;而如果是客观上因身份限制或者为规避银行按揭贷款政策而借名买房,则合同有效;最后,对于单位集资房、福利房的借名买房合同,如果没有违反法律、行政法规的规定,不存在损害公共利益情况的,原则上有效。

 

注释

1.数据来源于“威科先行·法律信息库”的检索结果,检索日期为2022年4月5日;

2.(案例)详见:广州市中级人民法院(2021)粤01民终22366号民事判决书;

3.(案例)详见:广州市白云区人民法院(2021)粤0105民初3774号民事判决书;

4.(案例)详见:广州市中级人民法院 (2021)粤01民终14628号民事判决书;

5.同注释②;

6.(案例)详见:最高人民法院 (2021)粤01民终21888号民事判决书;

7.(案例)详见:广州市中级人民法院(2021)粤01民终21888号民事判决书;

8.(案例)详见:广州市中级人民法院(2021)粤01民终22614号民事判决书;

9.(案例)详见:北京市高级人民法院(2021)京民申4116号民事裁定书;

10.(案例)详见:北京市第三中级人民法院(2019)京03民终5162号民事判决书;

11.(案例)详见:最高人民法院 (2020)最高法民再328号民事判决书;

12.(案例)详见:广州市中级人民法院(2020)粤01民终1248号民事判决书;

13.(案例)详见:广州市中级人民法院(2020)粤01民终1248号民事判决书;

14.(案例)详见:广东省高级人民法院(2019)粤民终498号民事判决书;

15.(案例)详见:长沙市天心区人民法院(2018)湘0103民初2801号民事判决书;

16.(案例)详见:北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第20252号民事判决书;

17.(案例)详见:山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初6980号民事判决书;

18.(案例)详见:武汉市中级人民法院(2015)鄂武汉中民终字第01747号民事判决书;

19.(案例)详见:江苏省高级人民法院(2014)苏审二民申字第01400号民事裁定书;

20.(案例)详见:山东省高级人民法院(2015)鲁民提字第414号民事判决书;

21.(案例)详见:广州市中级人民法院(2021)粤01民终20939号民事判决书;

 

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