房地产企业破产与重整实务研究论文集(2026年)·炜衡成都所
2026-05-22
编者：
近年来，房地产企业破产现象可谓蔚为大观，本所先后作为成都中院确定的一级管理人和四川高院确定的一级管理人积极参与其中，承接了多项房企破产重整的管理人工作。
在此过程中，本所破产团队律师勇于探索、积极钻研、善于总结，陆续将办理房企破产重整的经验、思考、前瞻等撰写成11篇专题论文，陆续在公众号发表，累计阅读16248人次，被其他公号转载累计51篇次，累计转发1011次（以上数据截至2026年5月21日），其中4篇先后被“中国破产法论坛”论文集收录。
值近期房企破产再度被高度关注之际，我们将这些文章汇编为合集，希望对从事或关注房地产破产领域的同行和企业有所启发，错漏之处，诚请批评指正。
NO.1论破产债权结构与破产财产分配顺序的再造 ——以房地产开发企业破产为例
NO.9房地产企业集团中单一项目公司破产的法律问题论纲——以住宅开发烂尾的项目公司为标的
NO.11危中有机：破产项目投资机遇把握与风险防范
2022-9-13
破产是对同一债务人的多个债权的概括执行和公平清偿。破产财产分配既是对破产目的的实现也是对破产效果的检验，其功能是以法定的分配顺序为保障的，而分配顺序又是以破产债权的分类为基础的。因此可以说，破产债权的结构与破产财产分配顺序的构造决定了破产制度的质量。我国2007年《破产法》在这方面最突出的特点是对有财产担保债权给予了优先于职工债权的强保护，也对国家税收给予了优先于普通债权的保护。但是，由于我国营商环境的市场化法治化水平一直差强人意，破产实务中需要解决的一些社会民生问题往往和这些规定产生冲突，这在利益相关方众多权利关系复杂的房地产企业破产中显得尤为突出。本文就此做初步论述，并提出重构的设想——核心是加强对担保债权的保护，将税收债权作为普通债权。
2022-1-12
近年来，越来越多的房地产企业因为资金链断裂而进入破产程序。房地产企业的破产往往涉及债权人人数众多，法律关系复杂。因房地产企业的资金主要依靠自身企业资金、金融机构融资贷款、对外融资借款及预售商品房等方式，很多房地产企业会将在建开发的土地抵押给金融机构以获取贷款。如果还涉及拖欠承包人工程款，就会形成建设工程承包人基于建设工程施工产生的建设工程价款、商品房消费者的权利、银行等金融机构设定了担保物权的债权以及职工债权、税收债权、普通债权等多种债权类型。如何处理各方权益之平衡，实现公平清偿，给管理人带来了巨大挑战。
2022-9-21
在当前疫情冲击、资金紧缩、经济低迷的情况下，房地产开发企业的生存遭遇巨大挑战。通过查询最高人民法院“全国企业破产重整案件信息网”关于房企破产的数据，2021年全国约有340家房企发布破产文书，2022年仅上半年，就有200多家房企发布破产文书公告。房地产，这个曾经的暴利行业，历经“黄金时代”、“青铜时代”、“黑铁时代”，如今苦苦挣扎在生死线上。由于涉及更多主体的多重利益，房地产开发企业的破产较之其他类型企业具有特殊性，破产程序中需要平衡协调各方利益，尤其是涉及到社会和谐稳定因素，许多理论与实务操作问题有待深入探讨。本文旨在针对房企破产中一大重要利益群体——预售房购房者，对其权利性质认定中出现的部分争议问题进行探讨，并尝试初探解决之道。
2023-7-31
房地产开发企业的经营是通过对出让土地的建设就建成的房屋原始取得所有权，进而将房屋作为商品分割销售，购房人继受取得房屋所有权。商品房预售制度使上述两个阶段出现相当的重合，按揭贷款制度更复杂了重合期的权利义务关系。房地产开发的这些制度设计导致购房人在支付购房款后、办理房屋登记前无法取得物权，却要承担房屋不能交付以及偿还按揭款的合同风险。不幸遇到房企破产，购房人请求交付房屋或办理产权证的请求权具有非金钱债权性质，是否应认定为破产债权又存在争议。上述制度背景及带来的社会问题使得房企破产不同于其他企业破产——房企破产程序很难就财产一卖了之。笔者谨以此文对购房人非金钱债权在破产程序中的保护问题进行初步研究。
2020-11-20
笔者于2020年8月27日在北京炜衡（成都）律师事务所在微信公众号推送的《物权期待权的效力——购房人权益的特别保护》中已经论述法律基于对房屋买受人存在特殊利益的保护，故对房屋买受人的债权（即学理所称的“物权期待权”）赋予特殊的优先性，甚至有对抗房屋抵押权人的效力。
该文立足于业主购买房屋的主观目的以及购买房屋的客观性质作论述，另有一重要问题是：如果业主并非单纯地用金钱购买，而是以房抵债的方式取得房屋的，能否排除执行？
2022-11-2
近年来，受整体经济下行、房地产去金融化及房住不炒调控政策的多重影响，加之疫情对房地产上下游产业链的打击，房地产行业快速进入寒冬。因大部分房地产企业资金趋紧，导致在建楼盘烂尾、存量土地囤积现象严重，给社会稳定和经济发展带来了巨大压力。
为纾解房地产行业面临的困境，扭转房地产金融泡沫化势头，各级政府不断出台救市政策，其中包括多项被寄予厚望的“保交楼”政策工具，但成效并不显著。从目前的整体情况来看，房地产行业纾困不应停留在具体“问题项目”处置这样的点状工作，而应作为一个系统工程进行分析、策划、实施。尤其是在选择纾困路径时，更应结合产业特点与法理法条，综合分析项目具体情况及相关主体诉求，以实现经济效益与社会效益的平衡。
本文尝试以平衡五类主体的诉求冲突为基础，从三个维度来分析如何选择并运用破产重整程序实现停滞项目拯救、纾困。
2023-11-01
近年来，全国范围内出现大量楼盘烂尾，“保交楼”“稳民生”成为政府和社会高度关注的问题。烂尾项目往往存在负债巨大、缺乏续建资金、被大量司法查封冻结等情况，这使政府主导的项目纾困或企业自救都难以顺利推进。破产案件的受理具有停止债务利息、中止判决执行、解除司法保全的法律效果，这对困境房企的纾困、续建、“保交楼”无疑具有极大的帮助。然而，房地产及其行业的特点决定了房企无论是清算注销还是破产重整都具有特殊性，如果片面关注和利用破产对于“保交楼”的工具价值，那么极有可能使房企的破产程序无法“收口”终结，形成在程序中的烂尾，甚至影响“保交楼”的完整实施。本文就此做出探析，希望对适合通过破产程序实现“保交楼”任务的困境房企的识别有所帮助。
2025-9-9
虽然，当前我国经济已呈现整体向好态势，但经历重创的房地产业恢复其带动上下游产业发展的能力仍需时日，大部分房地产企业资金趋紧的困境并未得到实质性改善，在建楼盘烂尾、存量土地囤积现象仍然较为严重，由此给社会稳定和经济发展带来了巨大压力。在此背景下，“破产”作为重要的纾困“工具”被理论及实务界频繁论证、使用。但是，破产程序并不是万能“工具”，地产项目本身是否具备续建的经济基础、债务人是否具有拯救价值和拯救可能性、投资人是否具有房地产开发经营、债务人及其存量资产是否给投资人提供了盈利空间能力才是能否通过市场化手段完成“保交房”“保主体”的关键。本文尝试结合破产理论及实务经验，对于困境房企进入破产程序前及破产程序推进过程中，需要作出的基本判断和路径选择进行研究、探讨。
2023-6-30
房地产市场由盛转衰之下，房地产项目特别是住宅项目烂尾成为重大的经济和社会问题。房企破产也渐呈潮流，这一现象在未来两年更可能蔚为大观。然而，房企及住宅项目的特殊性决定了项目烂尾等问题并不必然能被破产解决；相反，房企破产的特殊问题会给破产程序的推进和终结带来困难。特别地，大型房产企业陷入困境，其项目公司个别破产的特殊问题更可能影响破产程序作用的发挥。就此，破产管理人必须直面特殊问题并拿出应对和解决之道。笔者以此文对相关特殊问题做集中的提纲式论说：
一、多项目公司实质合并破产的困难和条件
二、项目公司经破产清算而注销的先决条件
三、项目公司与关联公司的债权和债务认定
四、项目公司破产重整价值的特殊考量因素
五、为关联企业提供以房代偿行为的效力
2023-11-27
企业破产中涉及到三个阶段的税负问题：破产申请受理前产生的税收债权，破产程序中占有使用、处置债务人财产以及继续营业产生的税负，重整计划、和解协议执行期间产生的税负。依据《企业破产法》、相关司法解释以及司法政策，税收债权在破产程序中享有一般优先权，优先于普通债权受偿；破产程序中使用、处置债务人财产以及继续营业产生的税负作为破产费用或共益债务由破产财产随时清偿。这意味着在破产程序中，债务人财产的价值将有很大一部分需要用来完税，从而减少了其他债权人的受偿额。此外，在重整、和解程序中，债权人豁免债务人负债形成的所得有可能增加债务人企业所得税税负，从而加大了重整、和解的难度。由于房地产开发企业（以下简称为“房企”）的主要财产及其产品是不动产，涉及更多税种且税负重，因此税收负担成为房企破产中极为重要的问题乃至障碍。本文以房企破产为例，探析税负对于企业破产效果的影响，并就依法降低税负影响、提高普通债权清偿率、促进破产重整提出初浅应对思路及政策建议。
2025-12-25
本文以法律专业视角，深入探讨破产项目投资领域的机遇与风险防范策略。通过对全国破产案件大数据的分析，结合典型破产案例，揭示破产项目中潜藏的投资价值。同时，系统梳理破产项目投资流程，从商业价值判断、风险识别到投资方案确定等环节，详细阐述风险防范要点，为法律从业者及投资者提供理论与实践指导，旨在帮助相关主体在破产项目投资中把握机遇、规避风险，实现资产的有效盘活与增值。
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