当前全国人民正众志成城抗击新型冠状病毒肺炎，突如其来的疫情叠加春节放假、复工推迟、人员隔离等因素让众多企业、民众措手不及，不少中小微企业损失惨重。大疫当前，同舟共济方能共克时艰。为此，不少负有社会责任感的商场、办公楼业主主动宣布进行租金减免。在为这些业主点赞的同时，很多承租人也在咨询如果业主没有主动进行租金减免，那么承租人能否要求进行房屋租金减免呢？为此，本文拟对此进行相应的分析解答。
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房屋租金减免的法律依据和方式
我国《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”按照该法规定，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的主要义务应当按照约定的期限支付租金。因此，租金减免的依据和方式主要有五种
1、约定减免
即双方的租赁合同中对于租金减免的情形进行了明确约定，比如双方合同中约定，在发生疫情导致承租人不能正常使用房屋的情况下可按一定比例减付租金，则承租人可以直接援引该条款，要求进行租金减免。
2、法定减免
即直接适用《合同法》中关于租金减免的规定，比如《合同法》第二百二十八条因租赁物权利瑕疵的租金减免，第二百三十一条因租赁物灭失的租金减免，第二百二十一条因出租人未履行维修义务的租金减免，这些都属于法定减免情形。但是，《合同法》并未明确规定疫情影响房屋使用而减免租金的情形。
3、协商减免
在不符合约定减免和法定减免的情况下，减免租金本质上是对租赁合同的一种变更，需要承租人和出租人协商达成一致意见。在双方就因疫情影响而减免租金的金额、方式达成合意的情况下，通过补充协议的方式进行减免。
4、不可抗力减免
我国《民法总则》第180条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据我国《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。可见，不可抗力可以导致合同解除、免责或双方合理分担损失的法律后果。
5、情势变更减免
情势变更并非法律法规的直接规定，而是源于司法解释的规定。2009年5月13日起施行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更原则，即：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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新冠肺炎疫情是否属于不可抗力
2020年1月20日，国家卫健委正式发布2020年第1号文件，将新冠肺炎（全称新型冠状病毒感染的肺炎）纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并按该法第四条的规定，采取甲类传染病的预防、控制措施。我国《突发公共卫生事件应急条例》第2条明确规定突发公共卫生事件，是指突然发生，造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。据此，本次新冠病毒疫情与2003年非典疫情同属于《突发公共卫生事件应急条例》中规定的突发公共卫生事件。那么，参照最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）第三条规定，（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定（即不可抗力的规定）妥善处理。考虑到本次新冠肺炎的确诊人数已远远超过非典肺炎的确诊人数，无论是防控措施和对社会经济的影响上都较非典有过之而无不及。因此，因新冠肺炎疫情而不能履行合同的，应视为不可抗力。
新冠疫情作为不可抗力目前也已得到社会的广泛共识。2020年1月30日中国国际贸易促进委员会发布了《中国贸促会出具不可抗力事实性证明指南》，表示企业可向其申请办理与不可抗力相关的事实性证明。2020年2月10日，全国人大法工委发言人表示，因疫情防控不能履行合同属不可抗力。
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因新冠肺炎疫情主张减免租金的是适用不可抗力还是情势变更
一般而言，很少有当事人在租赁合同中写明因疫情适用租金减免的条款，那么在双方又不能达成一致意见的情况下，承租人要求以新冠肺炎疫情为由减免租金是适用不可抗力还是情势变更呢？对此，笔者认为，新冠肺炎疫情并不必然导致减免租金的后果，是否构成不可抗力而减免租金或构成情势变更而调整租金的情形，应当具体租赁合同及其履行情况进行分析。对此，参考非典时期的司法实践，可以得出如下结论：
（一）可以适用不可抗力而减免租金的情形及其适用原则
1、因政府及有关部门为防控疫情采取的行政措施直接导致租赁合同不能履行的。根据我国《传染病防治法》第四十二条、第四十五条规定，传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府为了切断传染病的传播途径，可以采取的行政措施包括但不限于（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；（二）停工、停业、停课；（三）封闭可能造成传染病扩散的场所；（四）临时征用房屋等等。这些行政措施如果造成租赁合同不能履行，显然都属于不可抗力。
2、因新冠肺炎疫情原因致使房屋租赁合同不能履行的。主要是指疫情防控期间，因为疫情本身的影响导致租赁合同不能履行。比如承租人春节前在某城市与出租人就商铺经营签署了租赁合同，计划春节假期后进行交付运营，不料春节期间因系密切接触人员隔离等原因无法返程，导致房屋交付手续无法完成。
在上述情形下，如果租赁合同因疫情影响不能履行，则承租人可以要求就租赁合同不能履行期间的租金予以相应减少或免除，就该等损失与出租人进行合理分担。如果因疫情采取的行政措施长期不能解除，导致租赁合同不能实现，承租人则可要求解除租赁合同。
（二）新冠疫情没有造成租赁合同不能履行的则不构成不可抗力
不可抗力的适用具有严格的条件。对此，我们可以参考非典期间的司法实践。广东省高级人民法院、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中写道：“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准，即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后，履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且，非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。要严格甄别不可抗力事件，防止债务人借非典型肺炎疫情发作，以不可抗力为借口逃避合同义务。”
可见，新冠肺炎疫情构成租赁合同的不可抗力需同时满足以下条件：首先，新冠疫情发生在租赁合同签订之后，履行期限届满之前；其次，新冠疫情的发生必须影响到租赁合同的正常履行。若不满足上述任一条件，则新冠肺炎疫情不能构成不可抗力事件。另外，承租人在疫情发生前已经欠付的租金也不得以不可抗力为由要求减免。
（三）可以情势变更为由请求减免租金的情形及其适用原则
如前所述，在新冠疫情构成不可抗力的情况下，不应主张情势变更。那么在在新冠疫情不构成不可抗力的情况下，能否以情势变更为由要求减免租金呢，对此，结合司法实践的主要裁判观点，笔者认为：
1、当新冠疫情的发生给承租人造成了超出正常商业风险的经济损失时，承租人可依据情势变更原则要求业主减免租金。
本次新冠疫情对于第三产业伤害巨大。对于商场、餐饮、娱乐、高租金服务业领域的承租商户而言，即便没有关门歇业，客流量的大幅度减少和无法正常办公无疑也将造成其营业额的锐减。尤其对于缴纳固定月租金的承租商户，疫情期间的房租将成为不可承受之重。该种情形下，承租商户可以疫情的发生给其造成了超过正常市场经营风险的损失为由，主张情势变更，请求进行租金减免。比如，烟台市中级人民法院在(2018)鲁06民终268号李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷一案中法院就认为，“非典”疫情系不可预知的灾害，对租户造成经济损失是客观存在的，且该损失超出了市场风险的范围，并维持了原审适用情势变更减免租户非典疫情期间两个月房租的判决。
2、当疫情并未使得商户承租房屋的目的落空，继续履行租赁合同并不会对一方当事人不公平的，新冠疫情不构成情势变更。
2009年7月《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”因此，疫情发生是否构成租金可减免情势变更理由，需要进行个案识别与分析，不可一概而论。比如，在 (2007)桂民四终字第1号惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司租赁合同纠纷上诉案中，广西自治区高级人民法院认为：“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。”
3、新冠疫情构成情势变更时租金减免的基本原则
新冠疫情的发生作为一种突如其来的公共卫生突发事件，其对各行各业的冲击前所未有，承租人的损失并非出租人所造成，所以即便适用情势变更，也应当是基于公平原则，合理分担租金损失，而不是完全免除承租人的全部租金或者解除合同。只有在变更合同仍会对一方当事人不公平或仍不能实现合同目的时，才应当考虑解除合同。正如《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》所指出“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。”
就新冠疫情影响而进行租金调整幅度而言，可以参考各地出台的应对疫情减免租金的具体措施。比如北京市应对疫情促进中小企业发展的16条措施中，就规定从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。
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以新冠肺炎疫情为由申请房屋租金减免的途径
要求租金减免前，承租人应当首先查阅所签署的房屋租赁合同，若租赁合同对因疫情减免有明确约定的，则按该约定办理，若租赁合同对此没有约定的，则可通过下述方式途径争取租金减免。
（一）申请政策性租金减免
目前，为切实减轻疫情对中小微企业生产经营影响，帮助企业共渡难关和稳定发展，各地都陆续出台了一系列包括减免租金在内的各项应对措施。以北京为例，2020年2月5日北京市人民政府办公厅发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其第二条措施就是减免中小微企业房租。该条规定“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”当然，需要注意是，该项措施为了避免政府请客，民企买单的情况发生，针对的是国有企业的房产出租，因此，广大中小微企业如果承租的是国有企业房产，均可以据此提出租金减免的申请。
（二）与出租人协商减免租金
对于因受新冠疫情影响严重的商业承租人，如果其出租人是非国有企业或个人的，可以及时向出租人提出减免租金的请求，并提供其受疫情影响不能正常从事生产、经营、办公的证据和造成经济损失的证据，本着公平合理的原则，与出租人协商沟通，争取分担损失。
需要指出的是，对于普通的商品住宅租赁，一般情况下，不会因疫情影响租赁住宅的占有、使用，即便人员实施了住所隔离，也可以通过线上支付方式实现租金支付，因此，该等住宅承租人主张因疫情而租金减免的难度较大。
（三）区别租赁合同受疫情影响的具体情况，通过诉讼或仲裁途径请求减免租金或解除合同
对于承租房屋从事商业经营活动的商场、餐饮、娱乐、高租金的服务业领域的承租人如果因政府采取疫情防控的行政措施导致租赁合同履行受限或不能实现合同目的的，可以在保存证据的基础上先行与出租人协商减免租金或解除合同。协商不成的可以按照租赁合同的约定，及时提出诉讼或仲裁。这里，涉及到是主张适用不可抗力还是情势变更的选择问题。对此，可以参照本文前述的两者区别结合个案情况进行选择。通常情况下，笔者建议尽可能选择主张不可抗力。因为，情势变更的司法审查程序更为严格。按照《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》要求，确需在个案中适用情势变更的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。从司法实践来看，很多法院在适用情势变更原则时由于未履行审核程序，被二审或再审认定为程序违法。因此，建议承租人在不抗力发生时及时通知出租人，并积极收集疫情防控行政措施影响其租赁合同履行的证据，比如，当地政府及有关部门发布的疫情防控公告、防控通知、应急方案、被隔离观察的证明等，积极证明其在疫情防控期间已不能实现正常经营等承租合同目的。同时，积极采取措施避免损失的进一步扩大。需要注意的是，即便构成不可抗力，也并不意味着损失完全由出租人承担，而是应当合理分担。因此，在诉讼仲裁过程中，承租人要本着理性务实的态度，尽量与出租人通过调解程序，达成和解，公平合理分担损失，实现同舟共济、共克难关之目的。
作者介绍：
杨明律师毕业于中国人民大学法学院，硕士学位。自1992年起先后从事检察官和律师工作。现任北京市炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、炜衡全国房地产与建设工程法律专业委员会主任。系北京市律协土地与房地产法律专业委员会副主任、北京市海淀区律协副会长、中国政法大学研究生联合导师，被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功，被评为首届北京市十佳房地产律师、“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员等。发表专业文章120余篇，出版有《房产纠纷的法律对策》《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》《婚恋中的房产问题》等三部专著。
杨明律师擅长房地产、建设工程、PPP、投融资等领域的重大诉讼仲裁业务，所办案件多次入选《最高人民法院公报案例》《最高人民法院民商事审判指导案例》《民事二审再审改判案例》等。