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经营性用房的拆迁利益分配

日期: 2020-06-10
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经营性用房的拆迁利益分配


一、基本案情

 

【案件简介】

 

2013年12月30日,承租人与出租人签订《租赁合同》,承租人租赁属于出租人位于北京市某地的大院内的土地、房屋及其附属设施,租期5年(14年1月至18年底),租金共计200万元,双方约定租赁期限内,承租人投资新建的地上物归承租人所有,遇拆迁,承租人投资新建的地上物补偿和营业损失归承租人即承租人所有。

合同签订后,陆续新建了5000平米的砖混和钢架结构建筑,承租人实际支付租金至2017年底,18年初至4月的房租13万元未支付。案涉租赁场地,土地面积8400平方米,1至27号房屋建筑面积6500平米(7个房中房按照附属物计算补偿),搬迁补偿、补助费总计2382万元,其中,土地补偿1209万元;房屋补偿495万元;装修及附属物补偿价187万元;停业损失456万元;其他搬家补助(搬家、固话移机、空调移机、宽带移机等)33万元。搬迁奖励119万元。

双方一致认可3、5、7、9、11、17、19、21、23为新建,4号、27号房屋由谁建设存在争议。承租人主张房中房1、2、3均系其所建,出租人不予认可。2017年11月27日,案涉租赁场地的电表户在供电局销户。

 

【法院认为】

 

一审法院:

一、根据腾退公告确定的时间2018年5月15日,确定为合同解除之日;

二、案涉房屋2017年底断电,不具备经营条件,双方的对账单和租金支付凭证对2017年租金做过核减,法院认可,已多交的租金出租人应当退还承租人,数额法院酌定为4.8万元;

三、未支付补偿款系双方争议较大,并非出租人故意拖延,违约的主张不成立,法院不予支持;

四、对双方认可无争议的房屋,法院予以确认,对于存在争议的4号房屋承租人未能证明其所建,归出租人所有,27号房屋承租人有证据证明为其所建,在承租人提交的录音证据中出租人也予以认可,但辩称这是委托承租人建设理由不成立,录音中出租人认可房中房2、3系承租人增建,但是未提及房中房1,且无其他证据证明,法院不予认可,最终确认3、5、7、9、11、17、19、21、23、27系承租人新建,房中房2、3系新建;

五、关于拆迁款分配:

1、土地补偿款及拆迁奖励归出租人所有;

2、经营损失,按照700元/平米的标准,根据已确定的房屋归属,扣除承租人新建房屋遮盖原有房屋的情况,出租人支付承租人305万元;

3、房屋补偿按照其归属,出租人支付承租人297万元;

4、装修及附属物(房中房属附属物)按照归属,及双方证据,出租人支付承租人84万元;

5、搬家补助,法院认为承租人为实际腾退人,搬家补助全部归承租人所有,承租人主动放弃部分法院认可,出租人支付承租人搬家补助费32万元。

 

以上总计,721万元。

 

 

二审法院:

一、争议较大的27号房屋,承租人提供了建筑施工方和工程款支付的事实,结合录音能认定争议房屋为承租人新建;

二、承租人新建的房屋遮盖出租人原有房屋,导致出租人未获得经营损失赔偿。但相应的经营损失一审法院已扣除,二审法院不支持未支持主张;

三、承租人为实际拆迁腾退人,拆迁补助费支付给承租人并无不当;

四、合同约定拆迁时,承租人新建的建筑物补偿和经营损失归承租人所有,相应的新建房屋装修和附属物以及按照装修及附属物补偿的房中房,也属于赔偿属于承租人。合同约定定对租赁物的装修及改造部分归出租人所有,与上述约定并不冲突,承租人在出租人所有房屋装修和改造按照合同约定属于出租人,新建的房屋装修和附属物,虽然合同并未约定,但是按照物权添附和主物从物的原则,一审法院判定新建房屋的装修和附属物赔偿归承租人所有,并无不当,二审法院予以确认;

综上,驳回出租人上诉,维持原判。

 

再审法院:

驳回出租人的再审申请。


 

二、北京地区的司法裁判观点


裁判观点

 

 

补偿

种类

举例案件裁判

北京市高院规定

房山区法院(2016)京01115515号

门头沟法院一审、一中院终审(2012)一中民终字第8621号

石景山法院(2015)石民初字第8223号

通州区法院

(2017)京0112民初34539号

土地(区位)补偿

出租人

未规定

按照合同约定支付承租人15%的停产停业损失外,剩余的所有补偿款归出租人。

 

法院按照协议约定判决,双方未上诉。

按照合同约定承租人不享有任何停产停业损失、装修损失的赔偿。

一审法院按照合同约定驳回承租人要求支付补偿款的请求。

二审维持原判。

租赁合同在实际腾退前终止,出租人约定并已支付搬迁费,承租人无条件退出。承租还要求支付其他拆迁补偿。

法院依据公平原则酌定给付承租人2万元停产停业损失。

出租方为获得有利条件,争取政府更多补偿,协商承租方配合出租方谈判工作,并约定拆迁利益与承租人有关的,归承租人。

法院认定

1、停产停业损失归承租方,标准按照通州区文旅区非住宅搬迁方案的标准;

2、搬迁奖励按照搬迁方案是对实际经营人的奖励,属于承租方;

3、搬迁费归承租人;

4、装修、附属物及地上物搬迁费,按照物权归属分配。

/

房屋(厂房)补偿费

照物权归属

未规定

同上

停产停业损失

同上

1、约定优先

2、承租租人办理营业执照、实际经营,归承租人

3、出租人和承租人都办营业执照,合理分配

4、房屋以出租为主,租期较短的,合理分配出租人的比例不超50%

5、未补偿的,出租人不许支付承租人

6、拆迁公告和实际腾退期间,合同期满的,不给承租人【***】

7、补偿对象存疑的可以询问拆迁人

同上(原有建筑的经营损失按照1/2)

装修及附属物

同上

参照装修残值计算损失

同上

搬迁费

/

未规定

承租人

拆迁奖励

出租人

未规定

/


综上,北京地区,裁判的尺度基本按照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发﹝2013﹞462号)的规定执行,对于原有建筑基本的裁判原则是,有合同约定的依据合同约定,无约定或者约定不明的,停产停业损失和搬迁费一般由承租人享有。承租方对新增建筑及附属物按照物权归属享有相应补偿款,法院一般不会审查房建设手续以及合法性问题,一般按照拆迁是否补偿来判定是否予以分配。装修按照残值计算决定是否赔偿。

主要争议焦点,在新建建筑的归属、装修及附属物的归属。

由于双方在租赁期间没有对新建的事实证据进行固定或者确认,事后法院很难认定归属。另外,在拆迁过程中出租方和承租方为了争取更多拆迁利益,甚至前期达成某种合作(非正式),后期分配拆迁利益不均产生纠纷。

 

 

三、外地市的司法裁判观点

1、湖南省邵阳市中级人民法院(2019)湘05民终2753号租赁合同纠纷案件


【裁判观点】


承租人不是房屋征收补偿协议的相对方,不能直接依据拆迁补偿合同取得装修装饰补偿款、停产停业损失、搬迁费等相关费用,但可依据与房屋所有权人达成的租赁合同取得相关拆迁补偿费用。

由于承租人不属《房屋拆迁补偿协议书》的相对人,双方在签订《房屋租赁合同书》时亦未就因政府征收拆迁房屋对糕点屋造成停产停业损失、搬迁费等相关损失如何处理作出过约定,加之出租人因政府旧城改造拆迁需收回两间涉案门面,双方之间的不定期租赁合同已于2019年6月30日合法解除,故承租人提出应由出租人支付停产停业损失、搬迁费的依据不足,本院不予支持。


2、广东省广州市中级人民法院(2019)粤01民终8122号租赁合同纠纷案件


【裁判观点】

 

至于承租人本案主张出租人支付房屋拆迁补偿款问题,从涉案的《物业租赁合同》看,该租赁合同并未对有关拆迁补偿款作出约定,承租人是否应当获得拆迁补偿款、可以获得哪些拆迁补偿款、如何确定拆迁补偿款的数额,涉案《物业租赁合同》的权利义务范畴难以涵括。民事法律关系的产生、权利义务关系的形成,非因法律的特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。承租人所提拆迁补偿款争议与本案租赁纠纷并非同一法律关系,应另循法律途径予以解决。承租人在本案中要求出租人支付拆迁补偿款,本院不予支持。

 

 

四、关于经营性用房出租拆迁利益的分配讨论

 

1、承租人是否有权直接分配拆迁利益

一种观点为,北京市的司法裁判观点和河北省拆迁的补偿办法第15条的规定“生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的,其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配;无约定的,房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。”可以看出,承租人可以直接参与拆迁利益的分配。

另一种观点,湖南省邵阳市法院的观点是租赁合同与拆迁协议不是同一个法律关系,在没有租赁合同约定的情况下不能直接分配拆迁利益;广州市法院进一步论述,民事法律关系的产生、权利义务关系的形成,非因法律的特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成,承租人所提拆迁补偿款争议与本案租赁纠纷并非同一法律关系。也就是说承租人不能在租赁合同中获得拆迁利益的分配。国有地上房屋征收补偿条例、陕西省拆迁补偿办法和广州市拆迁补偿办法,对于承租人能否直接获得拆迁利益,均持否定态度。

笔者倾向于后者观点,请求权的基础是法律规定或者协议约定,承租人主张直接分配拆迁利益没有事实和法律依据,国有地上房屋征收补偿条例将房屋的所有权人作为被拆迁人,拆迁补偿的利益属于被拆迁人(出租人),虽然河北省的实施细则突破了上位法的规定,但是实践中,大部分省市还是保持了与上位法一致的规定,即承租人不享受拆迁利益。

但是,并不是说承租人的利益得不到法律的保护,作为用益物权人,物权法对用益物权人面临拆迁,可以参照物权所有权人面临拆迁获得相应补偿,笔者认为出租人获得补偿是一个参照标准的上限,补偿的范围不应超过出租人可得利益。根据合同法关于租赁合同解除的规定,承租人享有基于合同的损失赔偿请求权,参照物权法的上限标准获得相应的赔偿,江苏省高院认为出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿,也说明承租人的请求权应当与合同法规定一致。

 

2、承租人拆迁过程中损失的举证责任的分配

对于承租人的损失,在合同没有明确约定的情况下,举证责任应在承租人,拆迁补偿的相关款项只能作为赔偿款的参考,如果承租人不能证明其因拆迁造成损失,出租人不负有损失的赔偿责任。

在实务中,涉及到新建房屋的重置成新价补偿,承租人的举证责任是证明其建设了房屋并支付了工程款,如新建房屋因为未获规划审批等情况未获拆迁补偿的,承租人不享有损失的赔偿请求权。这类损失的争议,主要在房屋的归属问题。那么对于租赁合同到期终止,出租人在拆迁后获得由承租人新建房屋的补偿款,原承租人是否有权就其新建的房屋获得补偿款问题,承租人不免除损失的举证责任,对于是否赔偿损失,有两种观点,第一种观点,参照装修的残值耗尽,合同到期终止且合同未约定补偿,承租人缺少请求权的基础,不享有拆迁利益;第二种观点,房屋为承租人所建,出租人在拆迁时获得利益,应当按照公平原则分配拆迁利益,详见本文石景山法院(2015)石民初字第8223号判决的观点。

对于经营的损失,承租人同样有举证责任,通常情况下拆迁决定到实际拆迁,这段时间承租人有充分的时间准备换地经营,对经营损失有合理的预期,且拆迁并非出自出租人的过错,笔者认为直接按照拆迁的一次性停产停业损失标准,全部支付承租人,显示公平,出租人出租房屋或者租金收益也是一种经营行为,奈何厚此薄彼,只保护承租人的经营利益,所以在认定经营损失时应当根据租赁剩余的时间和承租人的实际经营状况,基于公平原则,按照剩余租赁期限占总租赁期限的比例,参照获得经营损失补偿,计算出的数额较为合适。

对于搬迁费,承租人应当证明其为设备、附属物等搬迁工作的支出情况,以此计算损失情况,再综合出租人获得搬迁费的情况,由法院酌定。

装修和附属物的处理,最高院出台有房屋租赁合同的司法解释,争议较小。

对于搬迁奖励,是对实际腾退人的奖励,笔者认为承租人积极配合腾退拆迁也是出于租赁合同解除后的租赁物的返还和清算义务,即使承租人能举证其积极配合拆迁工作,也因与案件没有关联性和缺少请求权基础,而不能被支持。当然,实践中也有例外,通州法院(2017)京0112民初34539号案件,则基于《通州文旅区拆迁补偿办法》规定,拆迁奖励给实际腾退企业(承租人),承租人举证申请法院调取了通州文旅区拆迁补偿办法,法院支持拆迁奖励给付承租人。

 

 

五、实务中的注意事项

 

实务中,特别是城市郊区被列入城市规划范围内的区域,是拆拆利益纠纷高发的地区,为避免不同地区司法裁判观点的差异,导致出租人和承租人的权利义务失衡,减少纠纷和损失,笔者有以下几点建议:

从出租人角度:

(1)签订租赁合同时约定,租赁期间承租方未经出租方书面同意擅自新建、改建、装修、扩建租赁物的,在合同解除时,承租人自行拆除,出租人不承担任何赔偿责任,造成出租人损失的,依法赔偿;

如遇政府拆迁,未经书面同意的新建、装修和扩建,造成的损失由承租人自行承担,与出租人无关;

对于出租人同意新建、改建、装修、扩建租赁物的,双方应就相应的造价进行确认。

(2)拆迁决定发布后正式拆迁前,出租人应当邀请承租人参加评估机构对租赁物的测量和评估,确认物的归属,避免权属不清而造成纠纷和被动。

必要时与承租方签订合同解除协议,约定承租人退还租赁物的时间,营业执照从注册地址迁出租赁地的时间,搬迁费的承担和经营损失的支付,建议给予承租人一定的免租和退租,甚至补偿来换取和平解除合同。

(3)拆迁时想获得停产停业损失,建议使用本公司的营业执照和能实际控制的关联公司的营业执照,因为拆迁时一般要求公司在租赁地有一年以上的经营行为和相关的完税要求,不建议使用承租人的营业执照,往往会导致经营损失的全部补偿归承租人。

(4)吃亏往往都是源自贪图小利,大量案件都显示,在拆迁决定后实际拆迁前,出租人和承租人因为争取拆迁利益的需要,不是积极的解除合同,配合拆迁腾退,而是口头或者书面的协商,达成如何能共同配合获得政府更多的拆迁补偿,承租人也乐于“帮助”出租人,用突击扩建建筑、新建厂房、硬化道路、修建围墙、拖延设备搬迁和人员撤离等方式与政府周旋,其结果是,承租盖的房子和留下的设备搬迁费都归了承租人,更有甚者拆迁的奖励也归了承租人。

 

从承租人角度:

要将出租人的限制做松绑,不但要仔细阅读一般由出租人提供的合同文本,必要时让专业的律师审核,最好能在租赁合同中明确约定损失计算的方法(例如参照租金、营业额等),承租期间及拆迁期间,与出租人的任何合作都要保存录音和书面证据,将出租人承诺的补偿具体客观化,作为损失计算的依据,避免出租人拿到补偿款后,反悔不认,徒增诉讼和时间成本支出。






◎法条链接:



(1)《合同法》第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

(2)《物权法》第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

(3)《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

(4)《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发﹝2013﹞462号)第13条、第15条

(5)《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条 房屋租赁合同租赁期限内,租赁房屋被拆迁的,房屋租赁合同应当终止履行。……

出租人不知道租赁房屋将被拆迁,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。

(6)《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2017〕18号)第三十三条 被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的,依照约定分配停产停业损失补偿;没有约定的,由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

征收非住宅房屋的,房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。其中,搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

(7)《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(河北省人民政府令〔2012〕第2号)第十五条 生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的,其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配;无约定的,房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。

(8)《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》(陕建发〔2018〕121号)第七条 被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产经营单位或个人协商分配。

协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证。在当事人协商或诉讼结果确定后再行支付。

(9)《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2017〕18号)第三十三条 被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的,依照约定分配停产停业损失补偿;没有约定的,由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

征收非住宅房屋的,房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。其中,搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。








作者介绍

张逢春律师

中国政法大学硕士研究生,2007年至2016年北京某法院在职,历任审判员、副庭长,担任妇女儿童维权合议庭核心成员,审理婚姻家事类案件3000余起,曾获得北京市模范法官、双优法官,先后两次荣立个人三等功。

2016年以高级顾问身份加入炜衡所,擅长婚姻家事、析产继承、房地产及建设工程等争议解决,连续多年被评为炜衡所“优秀律师”。


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