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商品房公告交付的法律效力分析

日期: 2019-08-26
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在商品房符合交付条件的情形下,准确有效地送达交付通知将产生自书面交房通知确定的交付使用之日起房屋转移交付给购房人的法律效果(除非购房人有正当理由无法或者拒绝接收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《物业管理条例》等相关规定,买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险、物业服务费用等自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,故而准确有效地送达交付通知书是房屋风险转移、质保期、费用承担的清晰临界点,该工作至关重要。

在通常情况下,商品房买卖合同约定的交付通知书送达方式有三种:直接送达、邮寄送达、公告送达。现某开发商在商品房买卖合同中约定其有权直接选择以登报通知的方式送达交付通知,购房人应当按照公告的日期前往售楼部办理收房手续,否则将视为房屋已经完成交付。这一约定是否具有法律效力?本文将就此问题进行浅要分析。

一、公告送达主要体现在人民法院关于民事诉讼文书送达的相关规定中,其作为一种拟制送达方式,具有较为严格的适用条件

我国《民事诉讼法》第九十二条规定,受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第十五、条规定,要严格适用民事诉讼法关于公告送达的规定,加强对公告送达的管理,充分保障当事人的诉讼权利。只有在受送达人下落不明,或者用民事诉讼法第一编第七章第二节规定的其他方式无法送达的,才能适用公告送达。但是,对于开发商而言,是否受到上述人民法院送达文书的约束?笔者认为,房屋交付通知义务至关重要,事关广大购房者的切身利益,公告送达作为一种拟制送达方式,在未穷尽其他送达方式的情形下直接公告送达会非常容易侵害广大购房者的利益,因此为避免因通知送达问题产生的法律风险,开发商可以参照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》(法释[2004]13号)、最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知(法发[2017]19号)等规定设计送达条款,在送达时穷尽其他送达手段无法送达的,再适用公告送达。

二、开发商免除自身书面通知交付房屋义务的约定构成格式条款,不具有法律约束力

天津市工商局曾发布了餐饮、商品房买卖、旅游等三大行业常见的“霸王条款”,在这些条款中,明确将下列内容列为“霸王条款” “在商品房达到交付使用条件后,出卖人可以通过邮递或在天津本地某报纸发布入住公告等任一方式向买受人发出《商品房交接通知书》;出卖人发出通知,即视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务,买受人均应在《商品房交接通知书》载明的交房时间内到出卖人处办理房屋交付手续;如在出卖人发出通知后的15日内买受人仍未接收商品房,则《商品房交接通知书》约定的交接期限的最后一日视为出卖人已将合同项下的商品房交付给买受人之日,自视为交付之日起,该商品房的风险责任转由买受人承担。”

交房通知义务是开发商交付房屋主要义务中的重要流程,不能通过将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房人的条款约定来免除开发商的房屋交接通知义务,开发商提供的实质上免除其关于通知购房人房屋交接义务的格式条款无效。

律师建议

为了避免日后产生纠纷,即使房屋已具备交付条件,开发商也应当采取至少两种以上送达方式,并将公告送达方式作为穷尽其他方式仍无法送达时的兜底方式。同时,开发商应当注意保留送达凭证,如直接送达的保留好签收记录,非本人签收的需同步要求提供签收人授权委托书,公告送达的需保留好公告送达文件原件;邮寄送达采取“邮政EMS”方式寄送,快递单面应当载明内寄文件名“交付通知书”邮寄送达后,7日内查询送达记录并打印(或扫描)留存,交付部门应妥善保存邮政回执及通知书原件及复印件,如有退件应及时处理,并保留相关邮件不拆封存档。


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