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违约方的合同解除权

日期: 2019-08-12
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“我们公司有某一间商铺存在屋顶渗水问题,后来在未维修好的情况下出租给了A公司,并在《租赁合同》中承诺渗水问题未修好之前不起算租赁期,A公司正常办理了交付手续并使用至今。但经过多次维修,渗水问题却根本无法完全修好,A公司因此一直拒付租金,导致公司损失巨大。现在该怎么办?能否要求A公司支付租金?”

这是最近客户公司向笔者咨询的问题,通常情况下,只有守约的一方享有合同解除权合同法并未直接赋予违约的合同当事人合同解除权。面对这种问题,首先的选择当然是建议客户积极和A公司协商变更合同条款,重新约定租赁期起算条件,但现实是A公司抓住合同漏洞不放,拒绝修改合同,坚决认为在渗水问题修好后才能起算租赁期。笔者从以下几个方面进行法律分析,并建议客户以诉促调,尽快起诉请求解除合同。

一、A公司拒绝支付房屋租金是否违约?

《租赁合同》第5.1条约定:本合同项下的进场日为2017年6月1日,甲方承诺在乙方2017年6月1日进场前完成房屋二层屋顶的漏水维修,若甲方二层屋顶漏水的维修未按照合同约定完成,则乙方进场日、合同起始日,物业管理费起缴日计租日、租期等相应顺延,乙方不因此承担违约责任。

虽然《合同法》并未因出租方的维修责任而完全免除承租方的交纳租金的义务,但是上述约定系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在其他合同无效事由,系有效的合同,依法成立的合同对当事人双方均具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。A公司有权拒绝支付租金,无须承担违约责任。

二、客户公司能否主张解除《租赁合同》?

《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形,其中第(二)项规定的“履行费用过高”,可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应该允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。

本案中,合同签订之前A公司就已经知晓本案房屋存在漏水问题。合同签订之后,客户公司对漏水问题进行了多次维修,但每次维修后都会新的漏水问题出现,维修难度、成本太大,根本无法达到合同约定的条件,继续履行合同将使得双方权利义务关系严重失衡。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,依照公平和诚实信用原则,尽管双方当事人之间存在的房屋租赁合同关系合法有效,尽管A公司在履行合同过程中没有任何违约行为,客户公司也有权解除合同,但应当赔偿A公司相应的损失。

三、客户公司可能承担的赔偿范围

根据《租赁合同》约定,客户公司应向A公司承担无息返还合同项下的双倍履约保证金,并向乙方支付与以合同期内平均年租金等额的违约金。

客户公司可以依据下列法律规定请求人民法院予以适当减少。《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

四、客户公司可以采取的应对方案

常言道,知己知彼,百战不殆。在本案中,A公司的主要目的在于通过抓住合同漏洞争取更多的免租期,客户公司的目的在于之前的租金可以放弃,但要尽快起算租赁期。鉴于客户公司与A公司已多次谈判但未取得任何进展,所以客户公司可以将A公司起诉至人民法院要求解除《租赁合同》,并可在人民法院的主持下与对方继续调解。


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