作者：北京市炜衡（西安）律师事务所 丁书香  马懿凡（实习生）

随着住房商品化改革，物业服务对我们的日常生活便显得日益重要，物业服务合同也因此成为最行之有效的物业管理方式需要所有人的关注和了解。依 据《物权法》第81条的规定，业主“可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”建筑物及其附属设施等可以明确，物业服务合同本质上确乎属于委托合同；但由于物业服务的特殊性、复杂性，使得其成为一种极为特别的委托合同，在实践当中也会存在业主与物业服务企业之间的多类型矛盾。而如今刚刚通过的我国《民法典》便在《合同编》第24章的位置将“物业服务合同”作为单独的有名合同纳入，实质修订增加了14条法律条文来规范业主与物业服务企业之间的合同行为。相比较过往实践中依照《合同法》的委托合同及其他相关法律法规来处理利益冲突，未来依据《民法典》合同编当中专司“物业服务合同”的条文内容想必可以更好地平衡两方的利益。

本文便将以《民法典 合同编》第937条、第939条以及第940条为切入点，对实践中多会存在的“物业服务合同”、“前物业服务合同”相关问题进行简单的推介解读。

【法条回顾】：

  第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    《民法典》第937条其实与《物权法》第82条规定内容传达一致，实际上明确界定了物业服务合同的双方主体即物业服务企业与业主，而此处的“业主”是全体业主还是业主个人或许还存在一定的争议。

理论和现实层面，我们多认为此处的业主应当是全体业主。这一点不仅在诸多的实务案例中可以得到验证，还可以在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《物业纠纷司法解释》）等相关的法律文件规定中得到印证。例如，最高法在2009年制发的这部《物业纠纷司法解释》第6条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此规定内容，单个业主不得以未享受或未接受相关的物业服务而拒绝支付物业费；这在实践中或许颇为典型，例如低层业主会以其居住楼层低为由而拒绝支付电梯使用与维护费用，但根据上述的司法解释内容我们可以再次明确，类似这样的主张是无法得到支持的。另一方面而言，确认此处“业主”为全体业主而非单个业主有利于强调合同对全体业主的约束力，这对于物业服务合同在实际中推进所可能遇到的各项问题的解决都大有裨益，无论是时间成本还是人力成本的层面皆是如此。

《民法典》第939条、第940条则提出“物业服务合同”项下的一个亦为人所常见的名词——前期物业服务合同，它与物业服务合同之间的时间差或将引起的利益冲突便又是值得我们关注和探讨的内容了。

其实前期物业服务合同在我们的现实生活中并不鲜见，由此引发的问题也相对比较多；例如，现实生活中仍存在较多的老旧小区还没有真正的物业服务合同，反而一直是沿用前物业服务合同，或更有甚者，许多的普通业主眼见小区运转如常也便没有订立物业服务合同的意识。前期物业合同并不难理解，它便是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。这样的情况下一旦出现争端，业主与物业服务企业之间并无直接合同，也因此将难以通过合同法寻找请求权途径来维护自己的合法权益。

但我们也可以看到，前期物业服务合同的存在具有其合理性。由于商品房销售之后一定期间内难以及时召开业主大会，亦难以选举产生业主委员会，为了已经入住的业主的基本生活等相关利益得到保障，房地产开发建设单位或者公有住房出售单位与物业服务企业订立前期物业服务合同似乎就很是必要，而法律也允许建设单位选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同。前期物业服务合同便是为了为规避前期物业服务合同与物业服务合同衔接过程当中的真空问题而设立。

但是，也正是因为业主并没参与前期物业服务合同的签订，该份合同中可能会存在实质损害业主利益的条款，并由此引发诸多纠纷，因此很有必要进行相关立法加以界定明确。其中，前期物业服务合同的终止更值得梳理关注。

《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据物业管理的实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：（1）前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。(2)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。(3)前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

诚如我们所阐述，业主无法参与前期物业服务合同的谈判、签约等过程，对于前期物业服务合同中的条款或许只有接受这一个选择，但却需要受前期物业服务合同的拘束，承受前物业服务合同规定的义务内容，而这存在本身或许就有损害业主利益的可能。不过我们可以回顾实践情况，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。另一方面前物业服务合同可能会存在瑕疵，因此确乎需要保障业主依法对前期物业服务合同中物业服务企业的解聘权。需要说明的是，权利义务必然是相对的，业主若想更换物业服务企业，也必须通过依法召开业主大会、依据法定程序表决通过。在没有业主大会的情况下，需要全体业主三分之二以上来行使业主大会的权利。当然也可以通过开发商来解决这个问题，因为就前期物业合同而言，开发商具有双重身份，一方面是空置房的业主，另一方面也是前期物业合同的甲方，因此，基于物业违约的问题，开发商可以通过书面通知的形式要求解除双方之间的物业管理合同或者直接起诉至法院要求解除双方合同。

现实生活中物业和业主之间的问题屡见不鲜且确实与我们每个人息息相关，作为物业服务企业按照合同约定提供服务，作为业主也应当依约承担物业费用，双方皆依法依约而行为，方能实现《民法典》物业服务合同最本质的初衷。

参考文献：

[1]王利明.物业服务合同立法若干问题探讨[J].财经法学,2018(03):5-14.

[2]沈春女.物业服务合同争议的梳理与合同效力探析[J].知与行,2019(05):64-69.