“买洋房送花园”、“超高绿化面积天然氧吧”、“买房送名校学位让孩子赢在起跑线”、“高层洋房分区管理尊享品质住宅”各大开发商的项目售楼部到处都能见到诸如此类的售房广告，那么这些售房广告对开发商是否有约束力呢，如果开发商虚假宣传是否要承担责任呢？
在商品房销售合同纠纷中，因商品房销售广告中的说明和允诺而引起的纠纷占有很大比重。商品房的销售广告宣传手册等资料是开发商销售房屋的一个重要营销手段，但开发商在广告中的说明和允诺，往往并不列入购房合同中。按照合同法的一般原理，没有列入购房合同中的条款，则对开发商没有约束力，即开发商不用为销售广告中的说明和允诺承担合同法上的责任。因此开发商在销售房屋的广告中往往无所顾忌，用尽夸张的方法，通过与实际不完全相符的广告来吸引顾客。由于销售广告中的内容，一般都是房屋在即将竣工时或竣工后才能达到的一个状态，购房者无法通过实地考察来判断甄别广告的真实性，只能简单信赖宣传广告而选择购买房屋。而在房屋建设逐渐完善的过程中或当开发商将房屋实际交付给购房者乃至购房者实际入住后，购房者才会发现房屋及配套设施的实际状况与购买时开发商发布的广告存在一定的差别，这种心理预期的落空，使得购房者与开发商因为不实广告引发的纠纷多而尖锐。本文通过一实际案例介绍商品房销售广告性质的认定及发布虚假销售广告的法律责任。
案情简介：
某开发商企业在销售某楼盘时，为了增加消费者的关注度，利用当今家长们最关注的孩子上学问题来作为销售热点，称所售楼盘配有“一站式名校服务”、“在家门口就可以上名校”，只要购买该楼盘房屋，业主小孩即可从幼儿园、小学、初中到高中都在该楼盘配套XX名校就读，且开发商称学校的选址就在小区东侧的地块，已在名校总部实地考察过，并洽谈好相关合作签约条件，保证业主收房时学校已开始正常运营。因此虽然该楼盘的价格远远高出同区域相等品质的其他住宅小区，依然销售火热。然而，部分业主在签订商品房预售合同支付部分或全部房款后发现，该开发商在其公众号上发布的最新关于正在筹备中的学校信息与其在销售时所称的名校名称不符。业主纷纷去开发商公司询问，工作人员却称首先销售该楼盘时发布的广告是面向社会中不特定人群发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，只能视为要约邀请；其次，双方没有将该广告内容写进合同，故广告内容不具备任何法律效力，自己不负任何法律责任。且现在实际拟签约的学校也是名校，符合销售时广告宣传的配套名校内容，并未欺骗消费者。
一、商品房销售广告性质的认定
根据《最高院商品房买卖合同司法解释》的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上视为要约邀请，但对于这一问题应当具体问题具体处理，不能机械地认为全部售楼广告都是要约邀请。
1、本案中的学校属于商品房开发范围内的相关设施，所作的说明和允诺具体确定，具体到学校的名称和位置。“商品房开发范围内的房屋及相关设施”这里的相关设施指的是，包括商品房基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中开发商企业对就读配套学校的宣传就是对所开发的商品房相关配套设施作出的说明和允诺，且允诺的学校具有唯一确定性。虽然该广告并未写入购房合同，但该承诺应视为要约，对开发商具有约束力。
2、就读名校的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。购房人信赖“入住该小区就能让孩子上一站式名校”的允诺，并直接促成了绝大部分有孩子家庭的购房人购买房屋的决心。购房者基于该宣传广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。根据一般裁判观点认为，房屋周边有交通、学校、医院等配套设施，以及绿地、花园、安全设施等配置，就足以对订立合同及商品房价格产生重大影响。并且该楼盘的价格明显高于同区域相同或相近品质但没有配套学位的楼盘，足以说明广告中的名校是绝大多数购房者选择购买该楼盘的重要因素。
3、《合同法》第14条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。在实际生活中，购房者往往也是基于开发商在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋。本案中的出卖人对于学区房的情况说明具体明确，购房者就此向开发商提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，该说明和允诺的内容应视为开发商向购房者发出的要约，而商品房预售合同的订立则为购房者对要约的承诺。
4、商品房预售或销售合同均是由开发商提供的格式化合同，即使双方可就格式化内容之外的宣传广告进行协商确定，但由于开发商在房地产市场中的强势地位，销售广告和宣传中的一些说明和允诺往往不会被写入合同之中。为保护弱势购房者的合法权益，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
据此，开发商在商品房销售广告和宣传资料中作出的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关配套设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身房会所等设施齐全等。第二，对房屋的说明和允诺应该具体确定。如小区绿化率达到80%,高层配置的电梯为日本原装三菱牌XX型号等。第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。而何谓“重大影响”，实务中由法官结合实际情况综合考察自由裁量认定。
对销售广告和宣传资料的内容问题，实务中也已突破传统认识，做出一些变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定：“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（一）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的允诺；（二）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（三）对商品房各组成部分或公用部分使用功能质量的陈述；（四）对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明；（五）其他载有明确指标的说明。”该规定值得参考和借鉴。
二、商品房虚假销售广告的责任如何承担
我国《广告法》第三条和第四条规定：广告应当真实、合法，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。《房地产广告发布暂行规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。在认定开发商是否构成虚假销售广告时，应主要注意区别以下情形：1.夸张性宣传。有些楼盘广告内容使用夸张的文字，目的是引起消费者注意，营造声势氛围，但并无明确的指标，如“理想居所”、“雍容华贵之地”、“美丽家园”等，这些广告在法律上没有约束力，开发商无需为此承担责任。2.因客观原因未履行广告承诺。若开发商已经按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未完全履行承诺，如由于政府规划的调整，如按照原先承诺来履行将遇到客观不能的障碍，则不能认为开发商发布的是虚假广告。开发商可以根据购房者的要求，变更合同价款或解除合同。3.故意虚构事实或隐瞒真相。如果开发商主观上故意虚构事实或隐瞒真相，诱使消费者购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的为虚假广告，实施了欺诈行为。认定开发商的广告是否构成欺诈性广告，应结合实践中的具体情况，即根据开发商是否明知或应知其广告承诺根本不能履行、开发商主观上有无履行承诺的本意等情况综合判断。
在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应根据实际情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、《消费者权益保护法》的归责原则具体确定。
在要约条件下，一般情况开发商承担两种责任：一是违约责任，二是缔约过失责任。违约责任应以以下四个方面来予以认定：第一，要有商品房销售广告违约行为的存在；第二，有因商品房销售广告违约行为造成的损害事实；第三，商品房销售广告违约行为与损失事实之间有因果关系；第四，实施了商品房销售广告违约行为的相关主体必须有过错。缔约过失责任应以以下四个方面来予以认定：第一，商品房销售广告主体在要约生效后违反先合同义务；第二，商品房销售广告主体一方存在过错；第三，购房人基于要约的信赖利益受有损失；第四，购房人损失与广告主体违反先合同义务和存在过错之间有因果关系。缔约过失责任一般包括因信赖利益而造成的直接损失和间接损失，在数额上一般不超过合同正常履行时的利益。
大多数开发商在《商品房预售合同补充协议》中的对有关售楼广告、宣传资料及销售人员的广告宣传内容约定不作为合同的附件或组成部分的陈述，但根据我国《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该约定明显是开发商利用自身优势地位而设定旨在保护其独立权利的格式条款内容。上述免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。
综上，购房者作为市场的弱势群体，在自身权利受到不法侵害时，应敢于面对失信开发商维护自身权益，同时今后也应当增强社会经验和法律意识避免作出错误商业判断。房地产开发商也要遵守诚实信用原则和商业准则，避免产生纠纷，维护好品牌形象促进行业的良性发展。