引导语

2023年2月17日，北京市炜衡律师事务所组成课题组对外发布了《2022年度房地产企业共益债投资实证研究报告》，该研究报告梳理了截止至2022年底我国房地产企业共益债投资的案例数据，对投资现状及核心法律问题进行了实证研究，并结合课题组成员自身项目经验，对房企共益债投融资项目的实务操作要点进行了总结和归纳，并提出问题和建议。本研究报告课题组由炜衡北京总所韩笑天律师、刘丹律师牵头，研究成员包括陈思思、王瑞霞、聂田慧、王倩。

近年来随着我国供给侧结构性改革，房地产企业未及时调整好经营规模与扩张速度，多家房地产企业债务违约频出，爆雷不断，并且出现了行业的停工潮和断贷潮，有人称“房地产行业已进入黑铁时代。”2022年房地产市场持续萧条，整体利润增速缓慢，行业发展陷入困境。大量房企陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷，其中不乏恒大、正荣、世贸、融创等龙头房地产企业。

与此同时，党和政府也加快了“房企纾困”的脚步，“三箭齐发”全面放开房地产企业银行融资、债券增信和股权融资，先后出台一系列有力措施化解房地产企业债务困境，指导各市场主体在“保交楼、保民生、保稳定”（下称“三保”）的政策导向下保障广大购房者和债权人的合法权益。2022年10月，中国共产党第二十次全国代表大会再次重申“房住不炒”的基本原则，同时要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。会后中国人民银行与中国银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“地产16条”），提出了支持房地产市场健康发展的16条举措，明确提出鼓励金融机构按照“自主决策、自担风险、自负盈亏”的原则，参与进入司法重整程序的房地产项目，推进项目复工交付。2022年12月，中央经济工作会议召开并强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“三保”工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出要聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。随着上述政策的不断出台和相关举措的落地实施，截至目前，已有约60余家银行机构为100多家房地产企业提供意向性融资总额达4万亿元。

从法律视角来看，处于司法重整程序中的房地产企业对外融资主要体现为“共益债融资”，这种融资形式不仅契合党和政府对房企纾困的政策要求，也是盘活破产房地产项目的现实需要。随着“保交楼”、房企纾困等政策的持续落地，房企共益债融资已成为破产重整的重要工具和房企“自救”的主要抓手。金融机构等市场主体可以凭借其资金优势和专业的风险处置能力，对濒临破产的房企进行共益债务投资，制定纾困方案，并实现市场化的投资收益。

房地产共益债融资是一个“大概念”，涉及的专业知识和工作内容复杂而多元。首先，项目参与主体和涉及的利益主体众多，包括法院、投资人、破产管理人、债务人企业和购房户、企业职工、施工方、农民工等各类债权人，政府、行政机关的作用也至关重要。如何衡平保障如此复杂的利益关系，协调各方主体，形成合力是房企共益债融资中不可回避的问题。其次，从投资人的角度来看，一个成功的房地产共益债投资项目需要设计科学、可行的交易架构，包括投资主体的介入、投资收益机制的安排、对投资人偿债的保障措施、共益债优先清偿顺位的实现方式以及投后管理机制等内容，保障资金安全。最后，实务中围绕“房地产共益债融资纠纷”产生的纠纷也层出不穷，包括投资人与债务人之间的共益债融资纠纷、共益债的认定纠纷、财产清偿顺位纠纷等等。

可以说，随着“三保”政策在房地产项目中的进一步深化，未来关于房地产企业共益债融资的业务将加剧爆发，而与之相关的诸多法律问题也将接踵而至：共益债借款可否用于清偿破产债权、发生于破产受理之前和重整期间之后的融资款能否属于共益债借款、共益债的能否享有“超级优先权”以及共益债务融资款项的使用监管问题等。如何妥善处理这些问题亦有待理论和实务界的进一步研究。

本报告作者炜衡刘丹律师团队从投资人角度参与了众多房地产共益债投融资项目，并在首批“保交楼”项目中全程协助投资人设计了共益债融资的交易框架和投后管理机制，对于实质合并破产程序中的资金使用、破产制度与行政监管规范的冲突与协调、不同类型投资人之间的衔接等诸多特殊问题提出了行之有效的解决方案，最终促成项目成功落地。报告从实务出发，结合自身项目经验，对房企共益债投融资项目的实务操作要点进行了总结和归纳，并提出问题和建议。报告采用实证分析方法，通过全面检索的方式对我国房地产领域的共益债融资案例有关数据进行全面分析与梳理，考证我国目前房企共益债投融资现状，并发现实务中存在的主要问题。同时，报告也较为深入的分析了共益债融资的法律性质，从比较法的视角对破产程序新生融资的来源、认定和处理进行探析。综上，从实证分析、理论研究、实务介绍三个方面，作者对破产房企共益债融资这一专题进行了全方位的深度调研，最终形成了《2022年度房地产企业共益债投资研究白皮书》。

在这份报告中，刘丹律师团队首先从大量的案例数据出发，对房企共益债融资案件的整体情况进行了介绍；其次，在法律分析部分围绕共益债融资的立法现状、认定标准和清偿顺位三个主题展开探讨，并对相关前沿热点问题进行分析，主要包括共益债的进入时间能否延伸至破产受理前或重整计划执行阶段、共益债融资与破产费用的清偿顺位、共益债融资与担保物权的清偿顺位、共益债融资新设担保的法律问题等，最后，报告集中探讨了房企共益债投资的实务要点，从共益债投资的市场进入、尽职调查的注意要点、交易架构设计以及核心交易文件的注意要点等角度，对房企共益债投融资进行了分析和探讨。

我们希望基于上述的研究与分析为房地产共益债投资领域提供一些有价值的参考，如有不同立场，欢迎与我们共同探讨！

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