引言

《民法典》第八百零七条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）（以下简称：《建设工程司法解释（一）》）第三十六条规定“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。上述规定不仅确立了承包人的工程价款优先受偿权制度，同时也规定了承包人对建设工程的优先受偿权优于抵押权，极大程度上保护了承包人的利益，为承包人主张工程款提供了一定的法律保障。然而，结合各地规定以及实务案例进行分析后发现，关于建设工程价款优先受偿权的性质、行使主体、范围、合同无效能否主张优先受偿权、起算时间、行使方式、预先放弃优先受偿权的效力、债权转让对优先受偿权的影响、优先受偿权的顺位等问题仍存在较大争议，从而导致承包人、抵押权人、债权人等相关主体无所适从。因此，本文拟结合相关规定以及司法判例，对建设工程价款优先受偿权的九大争议问题进行研究，以期对建设工程优先受偿权有相对系统的理解。

一、优先受偿权的性质

建设工程价款优先受偿权是指，建设工程中的发包人同时存在若干个债权人时，对于建设工程折价或拍卖所得的价款，建设工程的承包人享有优先于抵押权和其他债权受偿的权利。[1]该优先受偿权的法律依据是原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、以及《中华人民共和国民法典》第八百零七条关于“工程价款的支付”的规定。

关于建设工程价款优先受偿权的性质，学界存在优先受偿权属于不动产留置权、法定抵押权、法定优先权这三种观点。笔者支持优先受偿权属于法定优先权这一主流观点。理由如下：

首先，从立法目的角度而言。优先受偿权的立法目的是保护弱势群体，在房地产兴起的过程中，由于发包人不履行工程款而导致的拖欠农民工工资的问题层出不穷，进而导致弱势一方的施工单位及农民工利益无法得到保护。基于生存权大于经营权的价值判断，《民法典》将一部分特殊债权加以特别保护，突破债权人的平等性，使其权利优先于抵押权人和留置权人，从而达到实现保护弱者的立法初衷。

其次，鉴于建设工程价款优先受偿权系法定优先权，故其具有优于普通债权、抵押权和留置权的权利属性。

最后，通过案例检索，以施春鸣、王翠珍与张荣山、王冰第三人撤销之诉一案为例，江苏省高级人民法院认为，债权人仅在下列情况下可以提起第三人撤销之诉：该债权是法律明确给予特殊保护的债权，如建设工程价款优先受偿权、船舶优先权。即建设工程价款优先受偿权和船舶优先权一样，为受特殊保护的债权，其明显优于抵押权和其他债权。

结合前述上述论证，笔者认为，建设工程价款优先受偿权属于法律直接创设，是无需登记的法定优先受偿权，正如《关于对人民法院调解书中未写明建设工程优先受偿权应如何使用法律问题的请示的复函》（2007）执他字第11号函指出：'建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。'其在法律特征上与不动产留置权、法定抵押权并不相符。

二、优先受偿权的行使主体

建设工程施工合同中涉及的主体颇多，包括承包人、勘察方、设计方、分包人、实际施工人等，哪些主体有权行使优先受偿权？

（一）建设工程价款优先受偿权的行使主体为承包人。

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款......建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，以及《建设工程司法解释（一）》第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，该两项条款所述“承包人”，系指与发包人订立建设工程施工合同的承包人，故优先受偿权的主体应当仅限于与发包人签订书面合同的承包人。

（二）建设工程价款优先受偿权的行使主体是否包括勘察方、设计方、实际施工人等其他主体？

笔者通过检索最高人民法院、安徽省、浙江省、江苏省、四川省高级人民法院的相关规定发现，目前的主流观点为：工程勘察人或设计人无权对建设工程价款行使优先受偿权。实践争议较大的是实际施工人能否享有优先权，关于此问题，目前只有四川省明确了实际施工人可以享有优先权，江苏省明确在特定条件下实际施工人可以享有优先权。但笔者认为，江苏省规定的优先受偿权来源于债权人代位权，本质上仍属于承包人的优先权，并非实际施工人享有优先受偿权[2]。

司法实务中，绝大多数判例秉持实际施工人不享有优先权，以最高人民法院（2019）最高法民再258号案件为例，最高法认为实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权，吴道全并非承包人而是实际施工人，发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任，即实际施工人有条件向发包人主张工程价款，但并未规定实际施工人享有工程价款的优先受偿权。因此，吴道全主张其享有工程价款优先受偿权并无事实和法律依据，二审不予支持并无不当。

（三）结论

通过对各地规定及相关判例的分析，建设工程价款优先受偿权的行使主体应只限于建设工程施工合同的承包人，不包括勘察人、设计人。在限定条件下，也可能包括实际施工人，但司法实践中大部分判例不支持实际施工人对建设工程价款享有优先受偿权。

三、优先受偿权的范围

《建设工程司法解释（一）》第四十条规定，“承包人建设工程价款优先受偿权的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第1条第1项的规定“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金”；原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》规定的“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”

笔者通过检索上述规定及安徽省、广东省、江苏省、四川省、浙江省等地高级人民法院的相关规定发现，建筑工程价款范围包括：成本、利润、税金；不包括利息、违约金、损害赔偿金、不包括履约保证金、工程质量保证金、根据性质不能折价、拍卖所得的建设工程价款、因未区分土地和地上房屋的价值而产生的土地使用权的变价等，司法实践亦秉持该规则。在此之前，由于存在立法空白，实务中对建设工程价款的范围是否包括工程利润、工程利息存在争议。

（一）关于“工程利润是否属于优先权范围”的问题

1、以唐山爱德利尔塑料制品有限公司、中国工商银行股份有限公司唐山丰南支行与河北省汉沽农场建筑工程总公司建设工程施工合同纠纷案为例1，最高人民法院认为，工程利润属于工程款的组成部分，应属于优先权的受偿范围。

2、以四川省宣汉县恒升建筑工程有限公司与被告四川省晨华置业有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷案为例2，四川省达州市中级人民法院认为，利润、停工损失不属于直接费用，不享有优先受偿权。

笔者认为，法律规定建设工程优先受偿权的目的是为了保护承包人利益，进而为实际施工人作出工资保障，从实际角度出发，承包人作为商人，本就会将利润放在一个更大的层面进行考究，如果将工程利润包括在优先权的范围之内，那么承包人更有可能去积极主张该利润的优先权，从而为实际施工人争取到工资保证，否则，很有可能出现一种情况，即承包人在计算仅为支付拖欠的工资和材料款等自行负担诉讼的成本后，不去主张优先权，最终工人的权益仍无法得到保障。因此，笔者支持工程利润属于优先权范围的观点。

（二）关于“工程利息是否属于优先权范围”的问题

在进行案例检索后发现，大部分案例不支持工程利息属于优先权范围，小部分案例持相反观点。

1、以浙江晟川建筑有限公司与浙江新天威机械有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷案为例3，浙江省平阳县人民法院认为，根据双方解除合同协议书约定，被告若未支付工程款，原告有权要求支付逾期利息，但无权主张利息亦享有涉案工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。

2、以唐山爱德利尔塑料制品有限公司、中国工商银行股份有限公司唐山丰南支行与河北省汉沽农场建筑工程总公司建设工程施工合同纠纷案为例4，最高人民法院认为，工程利润属于工程款的组成部分，应属于优先权的受偿范围，而利息属于法定孳息，系承包人实际支出费用而产生的孳息，与工程款本为一体，也应属于优先权的受偿范围。

虽然存在小部分案例支持利息属于优先受偿权的范围，但笔者认为，利息的产生是发包人未按时支付工程款造成的，本质上属于发包人违约造成的损失，符合 《建设工程司法解释（一）》第四十条规定的“承包人就逾期支付建设工程价款的违约金主张优先受偿的，人民法院不予支持。”故笔者不支持利息属于优先权范围的观点。[3]

四、合同无效能否主张优先受偿权

建设工程优先受偿权作为一种法定权利，已在法律中进行了明文规定，即承包人可以就工程折价或拍卖的价款优先受偿，但若承包人据以主张工程款债权的施工合同被认定为无效，建设工程价款优先受偿权是否仍然成立？笔者通过检索《建设工程司法解释（一）》、安徽省、河北省高级人民法院、杭州市中级人民法院的相关规定发现，建设工程施工合同无效并不必然导致承包人丧失工程价款的优先受偿权。

（一）建设工程价款优先受偿权与建设工程施工合同的效力并无直接关联。

以湖南洞口农村商业银行股份有限公司、湖南华恒建筑工程有限公司第三人撤销之诉纠纷案为例5，最高人民法院认为，建筑行业具有特殊性，建设工程价款优先受偿权是法定优先权，目的是保障承包人能够及时取得工程款，与建设工程施工合同的效力并无直接关联。即使《工程承包施工合同书》《补充合同》因上述原因无效，也不影响华恒公司对已完成工程的工程价款享有优先受偿权。

（二）建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

以鲁海宽与邓州市桑庄粮油有限责任公司建设工程施工合同纠纷案为例6，河南省邓州市人民法院认为，案涉工程的发包方粮油公司已经取得经验收合格的房屋，原告鲁某某投入的是建筑材料和劳务，无法恢复原状或返还原物，只能折价补偿。因此，虽然建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，故承包人有权请求参照合同约定支付工程价款。

（三）建设工程施工合同无效，即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，施工方就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。

以德化金龙置业有限公司建设工程施工合同纠纷为例7，最高人民法院认为，建设工程价款优先受偿权是在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，为保障其权利设定的一项法定权利。即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值，是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，施工方就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。[4]

通过检索相关判例，笔者发现关于“建设工程施工合同无效是否影响工程价款优先受偿权”这一问题，法院已经基本达成统一意见，即建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人仍可行使工程价款优先受偿权。退一步讲，由于建设工程施工合同具有特殊性，工程价款优先受偿权设立之初就是为了解决发包人拖欠承包人工人工资的问题，其本身就是法律对承包人对应得工程价款的优先保护，即使即使建设工程未竣工，但只要进行了实际施工，发包人有欠付工程款的事实，那么承包人或者实际施工人仍旧可以主张优先权。[5]

五、优先受偿权期除斥期间的起算

法律赋予了承包人优先受偿权以保护其利益，实践中，该权利究竟何时开始行使，何时开始成立，这是必须明确的一个基础性时间问题。《建设工程司法解释（一）》第四十一条:“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”如何理解“发包人应当给付建设工程价款之日”？

（一）是否可以参照利息的法律规定

《建设工程司法解释（一）》第二十七条规定了建设工程施工合同中利息的起算点，该规定主要是为了防止发包人恶意拖延承包人工程价款。在实践中工程结束的结算和审核往往需要一定的期间，有的发包人恶意拖延审核结算，以逃避支付工程价款，法律为了惩罚这种恶意拖延行为，则不再保护其期限利益。故而，这个时间点其实越早约定对发包人越有利。反观第四十一条,其目的在于解决优先权的行使期限问题,当承包人在竣工验收合格后如期提交了竣工结算文件，而发包人怠于答复,那么就需要相应延长其期限利益的保护时间，故而起算点越晚对承包人越有利。可见利息和优先权的期限利益保护在某些方面并不是完全同步的，故而第二十七条的“应付款时间”虽然具有参考意义,但是并不能完全成为第四十一条确定优先权起算时点的标准。

（二）约定的支付时间对起算点是否有影响

若有明确的支付时间且工程价款数额明确，此种情形，优先受偿权的起算时间一般不会出现争议,直接以约定的付款时间作为起算起点即可。当约定的支付时间与结算流程相关，实践中,当事人多数会在合同中将流程的各个时间加以明确，此时可以根据约定内容反推出应当支付工程价款的时间,并以此作为优先受偿权起算的时间点。若未对期间审核的各个流程进行约定，而发包人又长期怠于答复,导致工程款难以结算。那么此时的承包人只能通过诉讼的方式主张工程款,结合第二十一条的有关规定，故而此时以起诉之日作为承包人优先受偿权行使期限的起算点更为恰当。

若双方约定了支付时间但在结算过程中无法达成一致意见，且无法认定哪方存在过错或者是否双方均存在过错，此种情形下又当如何确定呢？笔者查找判例发现，最高人民法院曾对这类情形有过判决确定。最高人民法院(2021)最高法民终754号民事判决书中写到:“根据《施工协议书》的约定,应付案涉工程结算总价95%的时间为对工程结算总价完成审计并经发包方与承包方双方确认之时。但是,案涉工程完工后,中天公司与凯元公司对工程造价一直未履行审计程序,双方对工程造价也未达成一致意见。鉴于双方对工程竣工验收及工程款的结算均负有责任,一审法院酌定该部分工程款的应付时间按照中天公司起诉之日起算,即2017年3月24日,并无不妥。”故而此种情形下，也可以实际诉讼之日为起算之日。[6]

六、优先受偿权的行使方式

根据《民法典》第八百零七条，行使工程价款优先受偿权需要先催告，催告后仍未在限定期限内支付价款的，可以协议折价或申请人民法院拍卖。实务中，除通过诉讼或者仲裁等方式外，是否可以采取承包人发函、承诺等方式行使？

（一）司法实践

1、以中天建设集团有限公司与河南恒和置业有限公司建设工程施工合同纠纷案为例，最高人民法院第171号指导案例，最高人民法院认为，承包人通过书面发函方式向拍卖在建工程的执行法院主张优先受偿权，属于优先受偿权的合法行使方式。

2、而江苏高院仅认可以诉讼或仲裁方式行使优先受偿权。《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答（2018.06.26发布）》规定，承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式；承包人通过发函形式主张建设工程价款优先受偿权的，不认可其行使的效力。

（二）结论

通过检索相关法规和相关判例，对于工程价款优先受偿权的主张方式并无明确规定，各地法院规定亦不相同。但笔者认为，行使建设工程价款优先受偿权的方式不应当限于提起诉讼、仲裁或者协议折价，权利人可以以发函方式主张优先受偿权，不仅有利于引导承包人积极行使权利，还可以节约司法资源。

七、预先放弃或限制优先受偿权的效力

建设工程价款优先权属于法定权利，现《民法典》第八百零七条赋予承包人该项权利的目的是为保护建筑工人的权益。所以，承包人虽然原则上有权自由处分自身财产权利，但不能违背民法典的立法宗旨，更不能损害建筑工人的权益。因建筑工人对建设工程价款和建设工程并不享有直接利益，既不享有物权，也不享有债权。故发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，可能不会直接损害建筑工人的利益。但是，在整个建设工程中，建筑工人投入了自己的劳务，依法享有要求承包人给付劳动报酬的请求权。承包人放弃或被限制其建设工程价款优先受偿权，可能会减少其责任财产，从而导致不能支付建筑工人劳动报酬。所以，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权并损害建筑工人利益的应属无效。[7]

（一）相关判例

1、建设工程优先受偿权是法定的、具有担保性质的民事财产权利，可以约定放弃。

以A公司与B公司建设工程施工合同纠纷案为例8，最高人民法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。作为民事财产权利，权利人当然可以自由选择是否行使，当然也应当允许其通过约定放弃。

2、承包人预先放弃建设工程价款优先受偿权因损害工人工资等第三人利益应认定无效。

以菏泽市永安建筑安装工程有限公司与山东通德锦华房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案为例9，法院认为，建设工程价款优先受偿权制度的创立目的不仅在于保护施工企业的权益，更在于解决工程建设中拖欠的工程款问题，从而有效保障工人工资及施工人材料款。承包人放弃建设工程优先受偿权牺牲了材料款权利和工人的工资权利，侵害了第三人利益，故其预先放弃无效。

3、建设工程价款优先受偿权预先放弃以无效为原则，特定条件下有效为例外。

以南通四建集团有限公司诉南通润通置业有限公司、江苏南通农村商业银行股份有限公司建设工程施工合同纠纷案为例10，法院认为，建设工程价款优先受偿权预先放弃以无效为原则，特定条件下有效为例外。

如果承包人预先放弃优先权的同时，已经有一定的担保措施确保承包人工程款的有效实现，或者与另一个更值得保护的权利或者秩序相比，工程价款优先受偿权的重要性处于劣势，则该预先放弃的行为可以被认定为有效。

（二）结论

虽然法律明确规定了承包人与发包人约定放弃或限制优先受偿权损害建筑工人利益的无效，但实践中承包人往往会通过一些其他手段来规避该条规定，结果导致建筑工人的利益受到的损害更大。所以，利益衡量理论中的实质判断对个案中平衡发包人、承包人和建筑工人的利益具有重要作用，法官可以根据具体案情，综合各种因素以后，做出判断，进而能够更好地保护建筑工人的权益。在利益衡量理论视角之下，法官可以更好地发挥主观能动性，从整个建筑市场发展的角度，作出更有利于建筑工人权益保护的决断。尤其是在判断“损害建筑工人利益”时，更要进行实质判断，考量发包人与承包人约定放弃或限制优先受偿权，是否存在有利于建筑工人权益的情形。如果有，则对该约定的效力应予肯定。例如，承包人为获取更多的银行贷款，使工地能够更好运行，在预留建筑工人工资的情况下，与发包人约定放弃或限制优先受偿权，此时认定有效更为合理。当然，只要存在损害建筑工人权益的情况，必须认定无效。

八、债权转让对优先受偿权的影响

建设工程债权转让后，受让人是否享有优先受偿权，存在以下两种不同的观点。

（一）从优先受偿权的担保性质来看，建设工程债权转让后，受让人应当享有优先受偿权。

当施工中形成的债权被建设工程承包人转让后，受让人基于转让债权这一民事法律行为取得建设工程价款债权，而建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，属于担保物权的“从属性”性质，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附所担保的工程而存在，即被担保的工程发生转让，该工程款的优先受偿权也发生转让，该权利具有一定的追及效力。

（二）从优先受偿权的立法目的来看，建设工程债权转让后，受让人不应享有优先受偿权。

结合《民法典》第八百零七条原为(《合同法》第二百八十六条，已废止)的立法背景和目的来看，规定建设工程价款优先受偿权主要是为了督促发包人偿还拖欠工程款，使承包人及时结算各项费用，并给实际施工人结算工资，最终保护劳动建筑工人的利益。《建设工程司法解释（一）》第四十二条更是明确了建筑工人利益保护在优先受偿权制度中的重要地位：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”建设工程债权转让后依然肯定受让人享有优先受偿权，无涉建筑工人等的利益，对该制度本欲实现的目的并无促进作用。因此，不应一概肯定受让人享有优先受偿权。

（三）结论

笔者支持第一种观点，即建设工程债权转让后，受让人应当享有优先受偿权。这不仅符合优先受偿权的担保性质，同时也有利于建设工程债权的流转。对于第二种观点中主张的债权受让人享有优先受偿权与承包人和建筑工人的利益无关的观点，承包人在债权转让中获得的对价亦可用于结算建筑工人的工资，建设工程债权的流转能够间接促进承包人和建筑工人加速获偿，因次，支持受让人应当享有优先受偿权对实际施工人的利益仍可起到积极作用。[8]实践中，最高人民法院亦存在支持债权受让人应当享有优先受偿权的判例。以佛山市南海圣城仓储有限公司与甘钜辉建设工程施工合同纠纷案为例11，最高人民法院认为甘钜辉从智楷公司处受让案涉债权，系对案涉债权的概括承受，因此，原审法院判令甘钜辉对案涉工程价款享有优先受偿权，并无不当；圣城公司以甘钜辉并非案涉工程实际承包人为由主张其不享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。

九、建设工程价款优先受偿权的顺位

建设工程价款优先受偿权本质上属于担保物权，但由于我国未规定该权利的登记公示制度，因此，对于该优先受偿权与其他权利的清偿顺位仍需进行明确。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《批复》）施行后，建设工程价款优先受偿权与交付大部分商品房购房款的消费者、一般抵押权之间的清偿顺位得以解决。但随着《物权法》《企业破产法》《民法典》的出台以及《企业破产法》司法解释和有关执行异议司法解释的施行，建设工程价款优先受偿权与其他权利的清偿顺位变得更加复杂。[9]

（一）优先受偿权优于抵押权和其他债权

以新疆兵团水利水电工程集团有限公司与阜康市柏峰房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案为例12，阜康市人民法院援引了《批复》的规定，即人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）优先受偿权与消费型购房人权利的冲突与协调

首先，在解决优先受偿权与购房人权利的冲突与协调问题之前，我们要界定何为消费型购房人。消费型购房人应当符合《消费者权益保护法》的规定。重庆市高级人民法院于2003年3月24日作出的《关于对〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》就认为，消费型购房人中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。而购买商铺、写字楼具有投资属性，故此类房屋的购买人不应纳入消费者生存权的保护范畴，其权利不能对抗承包人的工程价款优先受偿权。但商住两用房也具备居住属性，则应当予以保护。

其次，当优先受偿权与消费型购房人权利发生冲突时如何协调？《批复》第2条对此曾规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”虽然该批复已经废止，但最高人民法院发布于2015年5月5日施行的《执行异议和复议规定》仍然有效。该规定第29条将上述批复的规定进行了细化，规定了保护消费型购房人权利的三个要件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

实践中，在建设工程价款优先受偿权与购房人权利出现冲突时，应以《执行异议和复议规定》第29条规定的要件作为认定的依据。仍以新疆兵团水利水电工程集团有限公司与阜康市柏峰房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案为例13，阜康市人民法院认为，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”这一规定是基于生存权益高于经营权益的原则而作出的保护买受人生存利益的特别规定，因此，建筑工程为商品房的，承包人只能在消费者交付购买商品房的大部分款项前可行使优先受偿权；如消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项，则承包人不能行使优先受偿权。审判实践中，对解释所提及的消费者，应按《消费者权益保护法》的规定进行确定，即购房者购房是为生活消费需要而非经营需要。对解释所提及的交付购买商品房的大部分款项的认定，实务中一般以超过商品房总价的50%来衡量，本案中管理人认定的消费者购房户优先债权，是严格按照法律规定，从保护购房者权益来认定的。

结语

建设工程价款优先受偿权系基于法律创设而产生的法定优先权，该优先权制度在建设工程纠纷领域中非常重要。然而，通过本文的相关判例引入，我们发现部分问题在司法实践中仍存在争议，甚至“同案不同判”的现象时有发生，立法也并未进行统一。

笔者结合法律法规、各地规定以及相关文件精神，综合司法判例，已对本文九大争议问题进行了梳理。该制度设立的目的是保护建筑工程承包人及建筑工人的利益，是针对社会弱势群体而设计的保护机制。在保护弱者的同时，也能权衡诸如实际施工人、债权人、消费型购房人等其他主体的利益。因此，该制度的重要性毋庸置疑，笔者亦期待立法机关尽快填补这些问题在立法上的空白，最终平衡好生存权益与社会运作、市场秩序之间的关系。

参考文献：

[1]参考廖正江.《建设工程合同条款精析及实务风险案解》

[2]参考荣红梅.《【实务】工程价款优先受偿权的十个问题》

[3]参考惟胜会.《建设工程价款优先受偿权 七大争议问题研究》

[4]参考吴非.《施工合同无效，承包人能否行使建设工程价款优先受偿权》

[5]参考律行天下.《最高法院关于建设工程价款优先受偿权8类典型问题裁判意见》

[6]参考王毓莹 史智军.《工程价款优先受偿权的成立及行使期间相关问题》；高原《浅析建设工程价款优先受偿权除斥期间的起算问题》

[7]参考：王凡《建设工程价款优先受偿权的放弃与限制》

[8]参考《民事审判实务问答》，最高人民法院民事审判第一庭编，2021年7月第1版

[9]参考《北京仲裁专题｜论建设工程价款优先受偿权的清偿顺位》

参考案例：

1、参考（2012）民再申字第16号

2、参考（2015）达中民初字第62号

3、参考（2013）温平民初字第127号

4、参考（2012）民再申字第16号

5、参考（2019）最高法民申1252号

6、参考（2021）豫1381民初2232号

7、参考（2018）最高法民申4627号

8、参考（2017）最高法民申2108号

9、参考（2015）成民初字第1354号

10、参考（2013）通中民初字第46号

11、参考（2019）最高法民申2351号

12、参考（2022）新2302民初613号

13、参考（2022）新2302民初613号

作者：李君、石丹妮