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涉军房产纠纷法律解决之道(上)

日期: 2020-03-16
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涉军房产纠纷法律解决之道(上)


全军开展清退违规住房以来,军队住房整治工作就成为了公认的“老大难”问题。各单位采取了各种各样的手段和方法,但有些单位仍然无法凑效。万般无奈之下,许多军队单位通过诉讼解决违规住房清退的问题,可是,在诉讼过程中,又发现有些案件被法院吃了“闭门羹”,进而成了困扰许多部队的难题。军队住房分为公寓住房、经济适用房、统建房、自购房等。涉及人员包括现役军人、离退休人员、转业复员人员等。通过诉讼解决的涉军清房案件案由主要包括房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、合同纠纷(腾退协议)、返还原物纠纷、排除妨害纠纷等几类。案件结果有的是支持部队的诉讼请求,有的是法院通过裁定驳回了部队的起诉,更多的是立案都成问题。本文笔者将从北京地区的涉军房产纠纷真实案例(全部为已公开案件)及自己的办案经验,探讨清理部队违规住房法律解决之道。

 

一、北京地区涉军房屋清退的典型案例


案例1  离退休军人在退休后与部队签订了住房腾退协议却拒不腾退,部队通过诉讼要求其腾退,获法院支持

案号:(2017)京0106民初2175号

案由:合同纠纷

审理程序:一审

原告:某部队

被告:马某

案情简介:

1996年,马某从某部队退休。2011年12月22日,马某(申请人)签署《申请购买研究所经济适用住房承诺书》一份,承诺:“1、申请人严格遵守售房方案的相关规定,一个家庭只购买一套房改房(包括现有住房、安居房、经济适用住房和集资房);……4、申请人若有弄虚作假、隐瞒家庭住房信息及伪造相关证明等情况,挑号前被反映出问题,经核查属实的,接受取消购房资格,对申请人通报批评的处理,如在选房挑号入住后,被反映出问题经核查属实的,申请人无条件退出已购所经济适用住房,接受无息退还其交纳的购房款,并处罚金4万元的处理,由此造成的一切经济损失由申请人承担……5、申请人保证按规定时间退出原所内公寓住房……”2012年2月15日,某部队(甲方)与马某(乙方)签订《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》一份,约定:“1、乙方严格遵守售房方案和已购房改房人员实施细则的相关规定;2、乙方如实填写和申报有关材料,保证提供的所有材料真实有效;3、乙方保证在挑号后30天内与挑选乙方所退房改房人员办理完毕过户手续,如因乙方个人或单位原因无法按时办理完成过户手续的,无条件退出已挑选所经济适用住房,接受无息退还其交纳的购房款,并从购房款中扣除罚金10万元,由此造成的一切经济损失由申请人承担,并愿接受《军队住房违规问题处理办法》规定的相应纪律处分。”2月18日,马某选定601号房屋。4月9日,马某向某部队交纳601号房屋的购房款、首付款100000元。6月14日,马某出具保证书,载明:“本人现住房保证过户给步建兴同志,请首长放心,特此保证。”马某并于同日取得601号房屋的入住批准单。2013年1月7日,马某向某部队交纳601号房屋的公共维修基金1月9日,马某向某部队交纳601号房屋的购房款、尾款。另,601号房屋目前未发放所有权证书。

1999年9月27日,马某的妻子崔秀华与某公司签订房屋买卖契约,购买位于北京市朝阳区14号(以下简称14号)两居室房改房一套。同年12月30日,崔秀华取得14号房屋的所有权。经部队前往某公司调查,某公司房管部门于2013年6月5日出具《证明》一份,载明:“2008年北内集团总公司14号房屋产权人为崔秀华”。马某和崔秀华一直不予腾退该套房屋。

因此,原告提出诉讼请求:判令被告从601号房屋搬出,将该房屋交还给原告;判令被告给付原告违约金10万元;判令被告向原告给付601号房屋的房屋使用费448000元(按照每月8000元标准,期间从2012年7月1日开始起算,至实际交还房屋之日止);4、本案诉讼费由被告承担。

法院认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。某部队与马某签订的《拟退所的已购房改房人员经济适用住房协议书》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按该协议书的约定履行自己的义务。本案系合同纠纷,双方的权利义务应按照合同约定。马某未按约定将14号房屋过户给相关人员,违反了其与某部队签订的协议,构成违约,故马某应承担协议约定的违约责任。综上,马某应将601号房屋腾退给某部队,并支付违约金10万元。某部队表示同意退还马某相应的购房款,本院对此不持异议。关于某部队主张的房屋使用费,缺乏依据,本院不予支持。

裁判结果

1、马某于本判决生效后七日内将601号的房屋腾空并交还给某部队;

2、马某于本判决生效后七日内给付某部队违约金100000元;

3、中国人民解放军某部队于本判决生效后七日内返还马某购房款766206.4元;

 

案例2  军人与部队签订《原住房腾退协议》却以未办理房产证为由不腾退多占房屋,部队通过诉讼要求其腾退,获法院支持

案号:(2016)0101民初11997号

案由:排除妨害纠纷

审理程序:一审

原告:武警某部

被告:邵某

案情简介:

2013年1月23日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《原住房腾退协议》,约定:“依据《武警某部住房腾退住房管理规定》,甲乙双方就腾退原住房达成如下协议:一、甲方将府学胡同甲1号家属楼××室,调整到朝阳区霞光里家属楼×室,建筑面积75.66平方米。二、根据总队住房管理规定,乙方在住房调整前应向甲方交纳3万元住房保证金,并签订《原住房腾退协议》。三、乙方应在2013年6月30日前,无条件腾退原占用的府学胡同甲1号家属楼××室。如未能按规定的期限腾退出原住房,甲方视为乙方自动放弃,甲方有权力对占用室内的物品进行处理,甲方不负任何法律责任。如不按期限腾退,甲方将按每月3000元收取房租费(从交纳的住房保证金和住房补贴中扣除)。四、根据部队公寓房管理规定,乙方在腾退过程中不得破坏房屋设施,确保房屋安全。本协议自签订之日起生效,双方均应严格遵守协议条款,如有违约,一切责任均由违约方负责”。被告认为霞光里的房子一直没有办理下来产权证,所以拒绝腾退房屋。

双方经多次协商未果,原告无奈诉至法院,诉讼请求为:1、判令被告将北京市东城区府学胡同甲1号家属楼××号房屋腾空交予原告;2、判令被告向原告支付自2013年7月1日至被告实际腾房之日的房屋占用费(按每月3000元计算)。

法院认为:

原、被告双方签订的《原住房腾退协议》系双方真实意思表示,相关约定合法有效,对双方具有约束力,双方均应按合同全面履行自己的义务。原告已经按约定为被告调整住房至霞光里并已交付,被告继续占用涉案的府学胡同房屋缺乏依据。现原告要求被告腾房并支付房屋占用费,理由充分,本院予以支持。被告所交纳的3万元押金应抵扣其应付的房屋占用费。

裁判结果

1、被告邵某于本判决生效后七日内将北京市东城区府学胡同甲一号家属楼××号房屋腾空交予原告武警某部;

2、被告邵某于本判决生效后七日内向原告中国人民武装警察部队北京市总队第一支队支付自二〇一三年七月一日起至实际腾房之日止的房屋占用费(房屋占用费按每月人民币三千元标准计算,被告交纳的押金抵扣相应房屋占用费)。

 

案例3  军队转业干部占用两套公寓房,并将其中一套擅自出租赚取租金,部队起诉要求租金交还部队,获法院支持

案号:(2019)京0108民初7966号

案由:房屋租赁合同纠纷

审理程序:一审

原告:武警某部

被告1:姜某,男

被告2:胡某,女

案情简介:

被告姜某与胡某系夫妻关系,姜某原系武警某部干部,于2017年转业到北京市某局工作。目前,被告仍占有两套武警部队住房,分别是海淀区厢黄旗某室团职公寓房和海淀区西四环某室团职公寓房。被告于2016年将厢黄旗某室通过“我爱我家”以胡某的名义出租给承租人刘云青,年租金为72000元。部队认为:公寓房是为部队干部提供的福利住房,禁止出租,被告却明知故犯,从中牟利。根据部队规定,被告占有西四环某室不符合规定,属于违规占用,应当腾退,虽经原告多次约谈,被告仍拒不腾退。原告认为,被告违规出租厢黄旗某室公寓房的行为违反了规定,中饱私囊,损公肥私,不但给部队造成经济损失,还给部队管理带来混乱,所获非法收益应当交还原告。被告违规占用西四环某室公寓房的行为严重违反了《军队公寓住房管理规定》,且与目前党中央提出的从严治党、正风肃纪的要求严重不符,在部队中造成了很坏的影响,所占住房应立即腾退并支付占有使用费。

原告武警某部向本院提出诉讼请求:1、判令被告将出租海淀区厢黄旗某室的所得租金132000元交还给原告;2、本案诉讼费用均由被告负担。

法院认为

被告1姜某作为军队干部,在享受军队公寓住房福利时,承租部队公房,应当遵守军队关于住房的规定,其在承租期间,擅自占用西四环某室居住,而将合法分配给其的厢黄旗某室由被告2胡某出租,此侵犯了产权人的合法财产权利,姜某因此所得的收益应当按部队规定退还。现原告武警某部要求被告姜某1返还房屋出租收益,本院予以支持。被告2胡某并非军队公寓承租人,亦非武警某部干部,武警某部要求其承担返还责任,没有依据。本院不予支持。对于出租期间的收益,本院按原告方提交的合同及庭审陈述认定。

裁判结果

被告姜某于本判决生效后七日内向原告武警某部交还出租军队公寓房屋所得租金132000元;

 

案例4  军人离婚后,前妻一直占用部队公寓房,部队要求其腾退,法院驳回部队起诉

案号:(2016)京民申291号

案由:返还原物纠纷

审理程序:再审

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):某部队

被申请人(一审被告、二审上诉人):任某

案情简介:

任某系某部队军官韩某的前妻,某部队依照总后勤部《军队公寓住房管理规定》及有关政策法规,提供给韩某海淀区701号房屋租住。韩某与任某于2013年8月9日经北京市第一中级人民法院调解离婚,韩某在离婚前搬离了701号房屋,701号房屋一直由任某及其父母实际占用。部队认为,鉴于任某已与韩某解除婚姻关系,依照部队关于军队公寓住房管理及违规使用清理等文件的要求,任某已失去了继续占有、使用部队军官公寓的资格。部队曾多次要求任某腾退,但其置之不理,其行为已严重违反了军委及总后勤部对军队住房的管理规定,给部队住房管理带来了极大影响,同时也影响到对部队其他军官住房的安排。部队将任某起诉至法院,诉讼请求为:任某腾退其非法占有、使用的701号房屋,并支付自2013年11月9日至2014年12月8日期间的房屋使用费45500元。

此案经过一审、二审和再审。

二审法院认为:

基于某部队与韩某签订的《租住协议》,任某合法入住701号房屋至今。某部队在任某、韩某离婚诉讼未对房屋进行处理,部队要求任某腾退房屋未果后与韩某签订了《解除协议》,某部队依据《解除协议》要求房屋实际使用人任某腾退房屋,故本次诉讼是某部队与韩某之间的纠纷所致。《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》规定:涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷,不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起诉讼的,人民法院应当依法不予受理或驳回起诉,并可告知其向有关部门申请解决,据此,本案不属于人民法院受理民事案件的范围。

二审裁判结果

驳回某部队的起诉。

再审法院认为:

韩某为某部队现役军官,任某与韩某婚姻存续期间,基于韩某与某部队签订的《军队住房租住协议书》,任某合法入住涉案房屋。后某部队与韩某解除了双方的《军队住房租住协议书》,进而选择根据物权请求权要求房屋实际使用人任某腾退房屋,因此引起的纠纷属于军队房地产腾退纠纷。故二审法院依据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及、拆迁安置纠纷案件的答复》的规定,认定本案不属于人民法院受理民事案件的范围并无不当。

再审裁判结果

驳回中国人民解放军某部队的再审申请。

 

案例5  部队为解决军人住房问题购买共建房,房屋登记在军人配偶名下,部队因军人违反购房协议要求对方腾退房屋并交还,法院以主体不适格驳回

案号:(2017)京0112民初29417号、(2018)京03民终287号

案由:房屋买卖合同纠纷

审理程序:一审、二审

原告(二审上诉人):某部队

被告(二审被上诉人):于某

案情简介:

1998年某部队其为解决部队官兵住房紧张的问题,从地方共建单位北京某菜蔬公司统一购买了北京市通州区房屋共计12套房屋作为公寓,并由单位统一分配给部队官兵使用。于某当时为某部队后勤主管财务的干部,分配到了涉案房屋居住使用。2000年在办理统购公寓房产证时,某部队根据当时情况决定将公寓分别登记到当时每套公寓的实际使用人的配偶(军人家属)名下,但所有房产证归某部队财务部门收管,因此涉案房屋至今登记在于某之妻周某名下。但于某利用职务之便在退休时拿走了涉案房屋的房产证。2014年10月21日,部队住房专项清理办公室对所属部队违规住房情况进行了认定,其中认定于某占用单位住房两套,其中包括涉案房屋。后周某、于某通过选择,决定享有北京市朝阳区某部队经济适用房,而通过评估购买方式得到涉案房屋,并于2014年12月17日与某部队签订了《购房协议》,双方之间已经达成住房清退协议。某部队就其主张提交了2014年12月17日的《购房协议》,主要内容为:根据清房工作有关规定,我部与周某(于某之妻)本人就北京市通州区某室房产交易达成如下协议:一、周某本人同意购买北京市通州区某室房产,购房总价为北京建正房地产评估有限责任公司的评估价格人民币壹佰肆拾万玖仟元整。二、周某应当于2015年6月30日前向某部队交付购房款人民币壹佰肆拾万玖仟元整,其中必须于2014年12月24日前交付总房款的百分之二十作为首付款(人民币贰拾捌万壹仟捌佰元整)。三、总购房款交齐之后,由双方到地方公证部门办理房屋所有权公证事项。四、如周某本人在2015年6月30日前放弃购买,或截至2014年12月24日未交齐首付款,或截至2015年6月30日未交齐购房款均视为购买方放弃购买。本人承诺:自放弃购买3日内无条件腾退北京市通州区某室住房,如逾期未腾退,本人自愿接受某部队采取强制手段收回该住房,并按照军委、总部规定承担相应的经济责任。出售方处加盖有某部队公章,购买方处有于某签字。签订时间:2014年12月17日。于某及周某认可《购房协议》的真实性,但主张该协议不是平等主体之间签订,某部队基于行政隶属关系逼迫于某签署该协议,于某的行为不能代表是夫妻双方的合意行为。

于某、周某主张当时某部队有十几个人购买菜蔬公司的房屋,房款是交现金,菜蔬公司协调让某部队的财务代收购房款,然后某部队将购房款交给菜蔬公司,涉案房屋与某部队没有任何产权关系。于某就其主张提交了2000年3月15日的《房屋买卖协议书》及2014年12月29日的《成本价出售住宅办理商品房房屋所有权证申请》,《房屋买卖协议书》主要内容为:卖产人(甲方):北京市某菜蔬公司,买产人(乙方):周某。一、今甲方将坐落于通州区某号房,壹套两居室,总建筑面积87.90平方米,以1230元每平方米按房改政策卖给乙方;按99房改计价,房价为71344元,公共部位维修基金为52元每平方米,甲、乙双方各负担50%,则乙方应付2285元;合计乙方应付73629元整。甲方处加盖有菜蔬公司公章,乙方处有周某签字。《成本价出售住宅办理商品房房屋所有权证申请》主要内容为,北京市通州区建设委员会:我叫周某,是坐落于通州区×241号的房屋所有权人,已取得房屋所有权证号:京房权证通私字第XXXX号。上述房屋是以成本价购得。现本人自愿按照市政府京证发(2003)33号文件精神,按照当年成本价的1%*建筑面积补缴土地出让金,申请办理商品方房屋所有权证。申请人:周某,2014年12月29日。某部队认可《房屋买卖协议书》和《成本价出售住宅办理商品房房屋所有权证申请》的真实性。X京房权证通字第XXXX号房屋所有权证记载,涉案房屋的房屋所有权人为周某,共有情况为单独所有,登记时间为2014年12月29日,房屋性质为商品房。

2014年12月22日,于某向某部队转账281800元,汇款凭证摘要为:购房款;2015年10月26日,于某向某部队转账100000元,汇款凭证摘要为:于某偿还借款。

上述事实,有《购房协议》、《房屋买卖协议书》、《成本价出售住宅办理商品房房屋所有权证申请》、房屋所有权证、银行汇款凭证及各方当事人的陈述等证据在案佐证。

某部队诉讼请求为:1、请求判令周某、于某立即无条件腾退北京市通州区涉案房屋并交还原告;2、请求判令周某、于某协助将北京市通州区涉案房屋变更登记至原告名下;3、请求判令周某、于某支付占用北京市通州区涉案房屋期间的房屋使用费,从2015年7月4日起参照同地段房屋租金标准计算至实际腾退之日止;4、本案诉讼费用由周某、于某负担。

一审法院认为:

根据原告之陈述涉案房屋系原告单位分配的福利住房,后因开展离退休干部违规住房清理工作而产生纠纷,故本案纠纷并非一般平等民事主体之间因房屋买卖合同关系产生的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发(1992)38号)第三条:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”故原告所要求解决之纠纷,属于因单位内部分房而引起的房地产纠纷,涉案房屋是否属于违规住房,应如何处理,属于单位落实内部相关政策的问题,并非普通民事主体之间房屋买卖合同纠纷,故该诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围,对其起诉,应予驳回。

一审裁判结果:

驳回原告中国人民解放军原告的起诉。

二审法院认为:

原告上诉主张涉案房屋系其分配给于某的福利住房、本案系各方在履行2014年达成的《购房协议》的过程中产生的纠纷,应当属于法院受理的范围。但根据查明事实,2000年3月15日周某系与通州某公司签订协议并按照房改政策以成本价购买涉案房屋,且涉案房屋于2014年12月29日登记在周某名下,房屋性质为商品房。原告虽主张涉案房屋系其向通州某公司购买取得,并分配给于某的福利住房、其对涉案房屋享有相应权利,但并未就此提交充足的证据予以证明,因此,部队作为原告起诉要求周某、于某腾退涉案房屋、变更登记及支付房屋使用费主体不适格。综上,一审裁定结果正确

二审裁判结果

驳回上诉,维持原裁定。

 

案例6  转业军人同时占用经济适用房和公寓房两套住房,部队起诉要求返还住房,法院驳回起诉

案号:(2018)京0106民初1297号

案由:返还原物纠纷

审理程序:一审

原告:某部队

被告1:赵某

被告2:王某(赵某之妻)

被告3:赵某2(赵某之女)

被告4:张某(赵某之外孙女)

案情简介:

被告1原系原告单位干部,退休后移交地方管理。被告2为被告1的妻子。被告34为被告女儿和外孙女。被告2、3、4与原告无任何关系。被告11986年分得原告的公寓住房一套(北京市丰台区东安街头条19号院某室),1998年又获得经济适用住房一套(北京市丰台区北大地三里16号院某室)。依据2001年建设部颁发的《关于军队住房制度改革中有关问题的通知》等相关政策,转业干部已经安置住房或者领取住房补贴的,或依据军龄购买经济适用房等其他住房的。原住用的军队公寓住房应当腾退。但被告1始终不予返还原告的公寓住房,占有使用至今。因被告1已经属于地方管理,与原告无隶属关系,多次沟通无果,故此诉至贵院,望依法判决。

原告某部队向本院提出诉讼请求:1.判令四被告返还房屋,立即腾空北京市丰台区东安街头条19号院某室;2.判令四被告支付占有使用费自1998年1月1日起至腾退之日止;3.诉讼费由四被告承担。

法院认为:

因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围。本案中,某部队于1986年向其单位干部赵某分配公寓住房一套,现要求赵某及其家属将该房屋腾退,属于因单位内部分房而引起的腾房纠纷,不属于人民法院主管工作的范围,双方可通过其它途径另行解决。

一审裁判结果

驳回中国人民解放军62350部队的起诉。

 

——未完待续——


作者介绍

郝萍律师

北京市炜衡律师事务所高级合伙人、全国律师协会军民融合法律服务工作组副组长、北京市律师协会军民融合专业委员会副主任、海淀区律师协会党委委员、北京市律师行业优秀共产党员





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