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【炜衡说法】土地使用权转让与合作开发纠纷案件 争议焦点及法院主要裁判观点

日期: 2019-03-06
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【炜衡说法】土地使用权转让与合作开发纠纷案件 争议焦点及法院主要裁判观点


土地使用权转让与合作开发纠纷案件的争议焦点多集中合同性质、合同效力、利润分配、合同无效或解除后的责任、案件管辖等几个方面,下面根据近年来对《中国裁判文书网》检索案例的统计、分析,分述如下:

    

一、关于合同性质问题


《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号,以下称“解释”)在第七条、第十四条分别对“土地使用权转让合同”和“合作开发房地产合同”进行了定义。对这两类合同的性质,实践中的争议多反映为案涉合同是否属于“名为合作开发”、实为“土地使用权转让”;对合作开发合同而言,实践中还存在着其是否属于借款合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同的争议。

对合同性质的判断,应当在探究当事人订立合同的真实意思表示的基础上,根据合同约定的实质内容确定。司法实践中,《解释》规定的合作开发合同的基本特征即“共同投资、共享利润、共担风险”,已成为判断上述几类合同性质的重要依据。


裁判要旨一

当事人以完成项目施工内容作为合作项目出资方式的,双方为合作开发合同关系,其投资额可以通过工程造价鉴定的方式确定。

案例索引

安徽绿色港湾酒店管理有限公司、王井宝合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书((2017)最高法民申4195号)

法院观点

合作协议约定一方提供土地使用权,另一方负责土建、安装、水电等建设费用投资并在约定时间内完成图纸全部施工内容,后者的投资方式是对案涉工程进行施工,系以完成全部施工内容作为出资。对施工方施工工程造价进行鉴定,目的是确定以施工方式进行投资的当事人的投资款数额,而并不是要确定其作为工程施工方所投入成本和应获得的利润,不能因造价鉴定而将合作开发关系认定为工程施工合同关系。


裁判要旨二

一方为合作开发房地产之目的向合作方投资入股,仅对合作项目享有权利和承担义务的,不属于股权投资,双方之间为合资、合作开发房地产关系。

案例索引

青岛聚盛房地产开发有限公司诉∶青岛恒泰房地产开发有限公司公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2017)最高法民申2033号)

法院观点

虽然双方约定以股权投资形式进行合作开发,但双方协议明确约定投资方仅对合作项目享有权利和承担义务,且投资方承诺在项目利润分配完毕后将持有的被投资方股权转让给被投资方原股东指定的人或做减资处理,投资方不再作为对方的股东。因此双方之间并非公司法意义上的公司与股东之间的法律关系,双方合作真正目的仍是共同合作开发房地产,而非股权投资。


裁判要旨三

双方在项目建成后签订的项目结算协议约定一方享有固定数额的收益,双方的关系仍为合作开发房地产,并不转化为借款合同关系。

案例索引

重庆泽天物业有限公司诉王晓飞合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2017)最高法民申1796号)

法院观点

双方签订的《项目投资合作协议》约定各自的项目权益和风险的分配比例,符合合作开发合同的法律特征。合同履行过程中,在项目基本建成的情况下,双方基于市场状况对销售利润进行评估后,通过签订《合作项目结算协议》对双方投资和收益的分配进行结算,不影响之前的《项目投资合作协议》的性质,此种结算不属于《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十六条规定的情形,《合作项目结算协议》有效,双方之间并未因《合作项目结算协议》的签订转化为借款关系。


裁判要旨四

合作开发合同约定提供资金一方的最低收益标准,不属于其取得固定数额的货币,不应认定为借款合同。

案例索引

马鞍山中加投资有限公司等诉上海浦城房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事判决书((2016)最高法民终8号)

法院观点

当事人签订的合作开发房地产合同在符合下列条件的情况下,才能认定为借款合同:一是合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险;二是提供资金的一方当事人只收取固定数额的货币。本案当事人约定的分配条款为:当项目商品房可预售时,保证资金提供方分得房屋的销售最低价格不低于双方约定的最低价,该条款内容不能理解为是约定了该合作方收取固定数额货币,即并不符合司法解释规定的“只收取固定数额货币”的条件,双方合作协议的性质不能认定为借款合同。


裁判要旨五

土地使用权人通过由政府招拍挂的方式向另一方提供土地用于项目开发,只收取固定数额的政府返还土地出让金,不承担项目风险,双方的关系应认定为土地使用权转让。

案例索引

威海同仁食品有限公司诉杭州纳驰投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2016)最高法民申2445号)

法院观点

原土地使用权人协助另一方将工业用地通过招拍挂的形式办理到后者名下用于商住项目开发,所有开发事宜由后者负责;原土地使用权人不承担任何风险,通过其享有的优惠政策收取固定数额的出让金返还。双方为了符合国家对于工业用地转商住用地的规定,约定双方通过政府回收土地并进行招拍挂的方式重新出让,就双方法律关系而言,其实质仍然是土地使用权转让和受让关系。


裁判要旨六

土地使用权人向对方转让土地使用权用于合作开发,并按建筑造价分得一定面积的房屋,土地转让价款抵冲部分房款,不足部分土地使用权人以货币向受让方补足。这种情况下,双方之间同时存在土地使用权转让和房屋买卖两种法律关系。

案例索引

中山火炬开发区建设发展有限公司诉中山彤泰投资发展有限公司建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷案民事裁定书((2017)最高法民申648号)

法院观点

在合同解释时,应将转让方负有土地转让义务确定为当事人达成房屋转让交易的对价基础,转让方对取得房屋的对价支付形式包括转让相应的建设用地使用权。根据双方约定,转让方受让房屋是通过其依约享有的“分配权”实现的,受让价格则为建筑造价而非市场价,案涉房屋转让确与一般房屋买卖不同,但其原因实为转让方所负对价支付义务的特殊性,即需向土地受让方转让相应面积的土地,而土地受让方因依成本价转让案涉房屋所失利益,系通过受让相应建设用地使用权予以填补。因此,尽管本案当事人法律关系与单纯、独立的房屋转让、建设用地使用权转让存在一定差别,即房屋所有权与建设用地使用权互为对待给付,但根据双方所签一系列合同、协议所载内容,可以认定本案当事人之间除房屋转让之外还存在建设用地使用权转让法律关系。


裁判要旨七

合作开发合同约定了各方对项目拥有的股份比例,但明确约定不以股份比例享有收益和承担风险,提供土地一方只获利固定货币收益的,双方之间为土地使用权转让关系。

案例索引

安徽白帝集团有限公司与合肥恒发置业有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷上诉案民事判决书((2016)最高法民终685号)

法院观点

《合作协议》约定恒发公司拥有本项目20%股份,德厚公司拥有80%股份,同时约定不以该股份比例享有收益和承担风险,提供土地一方只收取固定收益,因此《合作协议》不具有“共同出资、共享利润、共担风险”的特征,其性质实为建设用地使用权转让合同。


二、关于合同效力问题


从案例反映的情况看,当事人就土地使用权转让及合作开发合同效力发生争议的主要情形包括:是否属于借用开发资质、违反招投标法规定、未履行土地使用审批手续、违法动用土地出让金,《城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让的限制性规定是否可作为合同无效的依据,等等。


裁判要旨一

合作开发协议约定一方借用另一方的资质进行项目开发,开发过程中有资质一方实际参与开发的,合作开发合同有效。

案例索引

上诉人内蒙古良元装饰工程有限公司、王先良与上诉人内蒙古熙华房地产开发有限责任公司、被上诉人贺福元、金梅、贺宝乐尔及原审第三人内蒙古润宇装饰城市场有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书((2013)民一终字第187号)

法院观点

良元公司与润宇公司签订《联合开发协议书》约定双方合作开发房地产项目,双方签订的《补充协议》明确约定合作项目使用熙华公司提供的开发资质,熙华公司也明知合作项目使用己方资质的相关内容且追认了《补充协议》的内容。《联合开发协议书》和《补充协议》是签章各方当事人的真实意思表示,是各方开展项目合作的基础协议,且熙华公司后期也加入到该项目的合作开发。按照《解释》第十五条的规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。《联合开发协议书》和《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为有效。有开发经营资质的熙华公司后来参与到项目的合作,使得前述两份协议具备了合同有效的要件。


裁判要旨二

双方约定通过政府招拍挂方式进行土地转让,转让方获得约定地价对应的固定出让金收入返还,土地成交价高于约定价的部分所对应的出让收入返还全部由受让方享有,双方的约定违反了招标投标法的规定,合同无效。

案例索引

威海同仁食品有限公司诉杭州纳驰投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2016)最高法民申2445号)

法院观点

《招标投标法》第三条对必须进行招标的“工程建设项目”作了规定,但并未排除该法对其他招标事项的适用。本案双方约定由政府对案涉土地采取招拍挂的方式出让,即应该适用招标投标法等法律。双方《补充协议书》约定,当土地实际成交价格超过71/亩时,同仁公司将超过部分的80%返还给纳驰公司(注:同仁公司按政策享有出让地价80%的收入返还,故其将超过部分对应的全部出让金返还支付给了纳驰公司)。该约定的实质是同仁公司利用其享有的政策优势,通过不正当方式将不确定的招投标价异化为固定的协议价格,违反了招标投标法第三十二条的强制性规定,双方签订的《协议书》及《补充协议书》无效。


裁判要旨三

政府相关部门同意合作项目实施,表明政府同意变更项目用地性质,未办理土地变性手续及缴纳有关费用,影响的是合同的履行而不是效力,不因此导致合作开发合同无效。

案例索引

四川盛名川科实业有限公司等诉翟保省等合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2016)最高法民申1230号)

法院观点

根据盛名公司、云府公司和翟保省等人三方签订的《合作开发合同》的约定,翟保省等人以案涉国有出让工业用地土地使用权及地上房屋作为对合作项目的投资,盛名公司负责将该国有出让工业用地变更为商住出让用地。合同签订后,云府公司向当地政府投资项目审查工作领导小组申报了商住楼开发项目,该领导小组形成会议纪要,原则同意本案合作项目的实施,表明当地政府部门已经同意上述国有出让工业用地可以改变为商住出让用地。据此,该用地尚未办理变性手续及缴纳有关费用,影响的是合同的履行而不是合同效力,不导致本案《合作开发合同》无效。


裁判要旨四

政府平台公司向企业融资进行土地整理,承诺向资金提供方支付源自土地出让收益的回报,损害国家利益,合同无效。

案例索引

江苏亿佳房地产开发有限公司与淮安市清河城市资产经营有限公司等合资、合作开发房地产纠纷上诉案民事判决书((2015)苏民终字第00244号)

法院观点

双方签订协议,约定亿佳公司向城市资产公司(政府融资平台)缴纳3000万元,由城市资产公司用于涉案地块“净地挂牌出让”前的拆迁、土地整理工作,城市资产公司在土地挂牌出让成交后10个工作日内将该款不计息退还给亿佳公司。如果亿佳公司在土地挂牌竞拍中以低于或等于土地整理成本160万元/亩摘牌,则按土地出让合同约定交纳土地出让金;如果该地块被亿佳公司或他人以高于土地整理成本160万元/亩摘牌,城市资产公司同意按超出土地整理成本160万元/亩以上部分区财政净收益的75%奖励给亿佳公司。故《西安路合作协议》就是亿佳公司向资产公司出借3000万元供其完成土地整理,而亿佳公司在该土地挂牌竞拍中根据成交价格获得不特定的回报。协议约定的“奖励款”源自土地出让收益,这种变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益的行为明显损害了国家利益和社会公共利益,因此双方签订的协议应认定无效。


裁判要旨五

以划拨土地进行合作开发,项目通过立项、规划审批但未依法办理用地手续的,合作开发协议无效。

案例索引

南京瑞尔房地产开发有限公司诉南京市雨花台区发展和改革局合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2015)苏审三民申字第01411号)

法院观点

根据现行法律、行政法规的规定,以划拨用地投资合作开发房地产,应报有批准权的人民政府批准,应当办理土地变更登记手续,这是法律、行政法规的强制性规定。虽然瑞尔发展大厦的立项、规划经过有关政府部门的审批,但事实上瑞尔发展大厦项目至今未经国土管理部门批准,也未交付土地使用权出让金并办理土地使用权登记手续,依法应认定为无效。


裁判要旨六

  通过招拍挂方式转让土地,如果事先签订合同“内定摘牌”,违反了《物权法》和《招投投标法》的规定,合同无效。

案例索引

新凯汽车集团有限公司诉张鲲鹏建设用地使用权转让合同纠纷案民事裁定书((2017)最高法民申4805号)

法院观点

张鲲鹏与新凯公司、张斌于20141216日签订的两份面积分别为35.73亩和66.58亩的《土地转让合同》中均有只要张鲲鹏按本合同约定参与摘牌,新凯公司应负责确保该地块摘到张鲲鹏个人或者指定公司名下的约定内容。而案涉两块土地以居住用地性质出让时,依法应采取招拍挂等方式公开竞价进行。因此,两份《土地转让合同》中约定的内容违反了我国《物权法》和《招标投标法》的强制性规定,两份《土地转让合同》无效。


裁判要旨七

外资企业转让划拨或者出让取得的土地,需取得外商投资主管部门和土地管理部门的批准;未经政府外商投资主管部门批准前,转让协议未生效;未能取得外商投资主管部门和土地管理部门批准审批的,转让协议无效。

案例索引

海丰百富才服装有限公司与东荣食品(海丰)有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审案民事判决书((2015)民提字第129号)

法院观点

参照我国《外资企业法实施细则》的相关规定,东荣公司系港商独资企业,在转让划拨和出让取得的土地使用权时,应报经土地主管部门批准;其将财产权益(土地使用权)转让,应当报经外商投资企业审批机关批准。本案中,当事人并未履行该两项报批义务。

参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款的规定,因案涉土地转让协议未经外商投资主管部门批准,应当认定协议未生效。双方后续应按协议约定办理相关报批手续,如果协议取得了外商投资主管部门和土地管理部门的批准,协议有效,否则,应认定为无效。


裁判要旨八

《城市房地产管理法》关于出让土地转让的限制性规定属于管理性强制性规定,不能作为认定土地使用权转让合同无效的法律依据。

案例索引

合肥恒发置业有限责任公司诉安徽白帝集团有限公司公司建设用地使用权转让合同纠纷案民事判决书((2015)皖民一初字第00001号)

法院观点

本案争议合同是名为合作开发房地产合同,实为土地使用权转让合同。《合作协议》签订前恒发公司已经取得了国有土地使用权证,诉争土地具备进入市场进行依法转让的条件,至于《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项和第三十九条第一款第(二)项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,《城市房地产管理法》的前述规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让标的不符合前述条件,不导致转让合同无效。


三、关于利润分配问题


利润分配是合作开发合同的核心内容,也是当事人进行合作的目的所在。当事人产生争议的原因包括:抽逃出资者是否有权分配利润,项目是否已具备清算和利润分配的条件,各方应分得财产的范围及数额,项目利润计算方式,合作合同无效时单独签订的结算合同是否有效等。


裁判要旨一

合作约定了项目利润分配比例,一方出资后抽逃出资,其他合作方对此知悉并认可的,仍按合同约定的比例分配利润,抽逃出资一方并不因此失去分配利润的权利。

案例索引

曾宪明与徐州咪兰房地产开发有限公司、徐先超合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书((2016)最高法民申363号)

法院观点

法院已经认定咪兰公司的出资人曾宪明构成抽逃出资,并未实际完成投资义务,徐先超对此知晓并予以认可,在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配,与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符,此约定为当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间,徐先超并未提出曾宪明未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐先超主张曾宪明没有投资不应享有利润分成,与双方的约定不符,二审判决对其主张不予支持,并无不当。


裁判要旨二

合作项目存在不确定、未解决的债权债务并非项目不能清算的理由。不能确定的项目债权债务,可留待能够确定后另行结算。

案例索引

南通市恒祥置业有限公司、南通华盛新材料股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书((2016)最高法民申2778号)

法院观点

在项目早已完工、有利润可分、投资者未收回投资的情况下,恒祥公司的行为违反了其多次做出的完成项目清算的承诺,不仅有违诚实信用原则,对投资者也极为不公平。恒祥公司所提及的合作项目相关房产没有处置完毕,相关损失、罚款、税款没有扣减,相关纠纷没有解决等等众多问题,法院在判决中对此已经予以充分考虑,即对项目涉及的不确定、未解决的债权债务,等待确定之后,由当事人按照合作协议约定,另行处理结算。对此并没有剥夺当事人的权利,不能因合作项目涉及不确定、未解决的债权债务,就不能清算。


裁判要旨三

实际控制项目经营的合作方,如果拒不提供相关资料,导致项目成本利润情况无法进行审计及鉴定的,可按另一方的主张和证据确定利润分配。

案例索引

海阳嘉恒置业有限公司、王忠基合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书((2016)最高法民申2235号)

法院观点

根据双方《合伙合同》的约定,合同解除后应当按照合同约定对案涉合作开发项目的投资、成本、收益进行清算。根据法院查明的事实,嘉恒公司主要负责项目经营,案涉账簿、凭证及合同由其持有和管理。诉讼中,杨卫善申请证据保全,同时申请司法鉴定,要求对嘉恒公司持有的案涉项目账簿、凭证及合同进行保全。但在一审法院作出生效证据保全裁定后,嘉恒公司数次拖延提交,直到一审法院最后一次限期后,均没有按规定要求提交财务凭证,其他会计账薄、财务报表及相关合同等资料。最终导致本案无法真实全面地了解案涉项目的经营等状况,也无法就案涉项目进行审计及鉴定。对此,嘉恒公司应当承担不利的法律后果。本案判决依据杨卫善主张及相关书证认定其项目投资860万元及收益1140万元,并无不妥。


裁判要旨四

双方商定的合作项目建设方案未通过政府批准,负有建设方案报批义务的一方单方变更建设方案,导致建成项目面积减少,其以情势变更为由要求减少对方的项目分配面积的,不予支持。

案例索引

西安大明宫建材实业(集团)有限公司与西安市未央区大明宫街道办事处合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案((2017)最高法民终381号)

法院观点

双方合同约定的建设方案未获规划部门批准,大明宫公司实际修建的商业用房、办公用房面积不足以向大明宫街道办分配。大明宫公司未证明其依据合同约定向大明宫街道办提供经规划部门终审的平面图,亦未证明其在合同约定的建设方案未获规划部门审批的情况下与大明宫街道办对新的建设方案进行协商,法院不能认定大明宫街道办对大明宫公司向规划部门呈报的、规划部门审批的建设方案知情,不能确定合同约定的建设方案未获批准的真实原因,且大明宫公司作为房地产开发企业,对于合同约定的建设方案能否得到规划部门的批准应该有所预见,由此不能证明涉案合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案不属于合同法司法解释(二)第二十六条所规定的应当变更合同的情形,一审法院认定大明宫公司应当按照合同约定的面积交付房屋,判决大明宫公司按照合同约定交付剩余商业用房687.31㎡没有错误。


裁判要旨五

双方名为投资入股、实为合资合作开发房地产,应按照合作合同的约定分配利润。

案例索引

青岛聚盛房地产开发有限公司诉∶青岛恒泰房地产开发有限公司公司合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书(((2017)最高法民申2033号)

法院观点

双方并非《公司法》所规定的公司与股东之间的法律关系,双方之间名为股权投资实际仍为合资、合作开发房地产关系,故聚盛公司主张应依据《公司法》及《公司章程》关于公司收益分配制度的规定处理的答辩意见不予采纳,双方应按协议约定享有和分配土地回购款。


裁判要旨六

合同明确约定计算项目利润时不扣除项目建设成本的,应按双方约定执行。

案例索引

老河口市先锋房地产建设有限公司诉湖北金旭置业有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2016)最高法民申3106号)

法院观点

金旭置业公司与先锋房地产公司签订的《合作开发协议书》第六条对于利润分配方式的约定为“本协议书中所指利润是指房屋销售(预售)款税费后及扣除各种因销售(预售)成本等的净利润,不考虑金旭置业公司、先锋房地产公司双方的投入”。结合该协议第二条的内容,可以认定双方当事人明确约定涉案项目净利润的计算方式是房屋销售收入减去应交纳的税费及房屋销售成本,且双方一致同意在计算金旭花园项目的净利润时不扣减先锋房地产公司投入的全部建设费用。金旭花园项目开发资金、预售款进入双方共管账户并由双方同意后支付项目开发的建设费用,与《合作协议书》第二条、第六条的约定并不矛盾,也未改变双方对涉案项目利润分配方式的约定,先锋房地产公司以此为由主张金旭置业公司认可净利润应该扣除建设成本,没有事实根据。


裁判要旨七

   合作开发合同未约定利润清算的条件,但双方在诉讼中援引同一法规分别主张项目具备和不具备清算条件,视为双方认可以该规定作为判定项目是否具备清算条件的依据。

案例索引

宋振东与徐州国华置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案民事裁定书((2017)苏民终1043号)

法院观点

本案当事人没有约定清算利润分配的条件,应根据《合同法》第六十一条的规定的予以确定。国华公司在本案一审中根据《土地增值税清算管理规程》的规定主张案涉项目不具备清算利润清算的条件,宋振东则在二审中亦根据《土地增值税清算管理规程》主张案涉项目已具备清算利润清算条件。对此,鉴于双方当事人均以《关于土地增值税清算管理规程》的规定作为自己主张的依据,可视为当事人均认可以《土地增值税清算管理规程》的规定作为案涉项目是否具备清算利润清算的条件。结合本案的实际情况,已符合《土地增值税清算管理规程》进行土地增值税清算的条件,即已符合本案当事人均认可的清算利润清算的条件,宋振东可以请求进行利润分配。


裁判要旨八

合作开发合同无效,如工程已完工,双方就工程结算事宜所签订的结算协议有效。

案例索引

胶州市胶东街道办事处与中启胶建集团有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案民事判决书((2017)鲁民终1617号)

法院观点

胶建集团与胶东街道办就胶东教育中心工程所签订的合作合同书虽系双方真实意思表示,但该建设项目既未报经有权机关审批立项,也未办理任何报建手续,更未进行公开招投标,违反了法律法规的强制性规定,属无效合同。但胶建集团实际施工建设的中学部、小学部、体育场塑胶跑道砼基础和面层等四项工程均已竣工并投入使用,工程价款也进行了审计,双方在此基础上就已完成工程的资金结算和项目回购所签订的补充合同,是当事人之间达成的新的合意,独立于合作合同之外,属债权债务清理的范畴,其效力不受合作合同效力的约束,相关结算条款应为合法有效。


四、关于合同无效的责任问题


合同无效后,双方依合同取得的财产相互返还。对于已物化在项目建筑物中的财产,应折价返还。在责任的划分上,对导致合同无效及产生损失具有主要过错的一方,应承担相对更重的责任。


裁判要旨一

政府提供集体土地用于合作开发协议,合同被认定无效后,政府一方应承担主要责任。

案例索引

四川冠鹰园艺工程有限公司诉成都市金牛区人民政府金泉街道办事处合资、合作开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2017)最高法民申2980号)

法院观点

案涉项目用地为集体土地。金泉街办作为当地政府主管部门,应清楚并严格按照相关法律规定进行土地流转、使用等工作,但其仍与不具有房地产开发资质的冠鹰公司在该土地上进行案涉项目建设,并因此导致该项目建筑物及其他设施被强制拆除的后果,金泉街办对案涉合同无效和给冠鹰公司造成的损失存在主要过错,应承担主要责任(90%)。冠鹰公司在明知自身不具备房地产开发资质且没有取得土地合法使用手续的情况下仍与金泉街办签订案涉合同并进行案涉项目实际施工建设,对合同无效亦存在过错,应承担次要责任。一审、二审法院酌定冠鹰公司承担10%责任并无不当。


裁判要旨二

合作开发合同无效,各合同当事人不能依约定分得项目财产,各自已投入的财产应予返还,物化在项目财产中的投入可折价返还,但一方提供的土地使用权不属于应返还的财产范围。

案例索引

朱彦忠诉中国化学工程第十四建设有限公司等合作、合资开发房地产合同纠纷案民事裁定书((2017)苏民申2353号)

法院观点

《联合建房协议》、《合作建房协议书》均无效,自始不具有法律约束力,王守诚与朱彦忠不能依据上述协议取得相应房屋,当然也不能取得相应份额的国有土地使用权。但王守诚、朱彦忠投入在涉案土地上的财产因物化在已经建成的房屋中无法返还,十四化建公司应当折价补偿,折价价值应以评估方式进行司法鉴定。因涉案房屋所在土地国有土地使用权原本就为十四化建公司拥有,不存在返还与折价补偿问题,故而涉案土地使用权价值不在评估鉴定范围之列,朱彦忠要求对所涉土地价值一并进行评估的申请理由不能成立。


五、关于合同解除后的责任问题


对于合同解除后的纠纷,主要涉及对违约方责任的认定和划分、财产返还、利息计算、损失的确定、合同解除后项目利润的确定和财产的处理等问题。


裁判要旨一

合同解除时,项目尚未竣工,也未销售完毕,一方要求对项目预期可得利润进行司法鉴定,不予支持。

案例索引

绵阳兆源房地产开发有限公司与石嘴山市登峰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案((2017)最高法民终736号)

法院观点

兆源公司仅根据其推断认为整个项目开发销售后将会产生大概1亿元的利润,再按照其在《投资合作协议》占有54%股份的比例,故而主张其可得利益损失为5400万元。但涉案项目尚未竣工,也未销售完毕,存在着未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素,将来既可能产生利润,也可能会造成亏损,兆源公司提出一定会产生利润只是根据其猜测,并无证据证明其主张。兆源公司提出的“假设开发法”,也只是对房地产开发项目将来可能产生的利润作出评估,并不能据此确定将来该项目一定会产生利润。要求以可能产生的利润作为认定损失的依据并据此确定违约责任,没有法律依据。一审法院是在依据可能产生的利润确定损害赔偿责任缺乏法律依据的基础上认定无法对兆源公司提出的预期可得利润进行鉴定的,并无不当。


裁判要旨二

合同解除后,可以按双方合同约定的投资及利润分成比例分配项目财产。

案例索引

淄博市临淄区城市建设综合开发公司、中华人民共和国最高人民检察院合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事判决书((2017)最高法民再54号)

法院观点

本案中,双方均主张解除《房地产项目合作开发协议》,因双方合作开发协议已经履行,所开发建设的房屋已经销售,在合作开发协议解除后,协议项下的财产不能恢复原状,应当根据权利与义务一致的原则,对合作期间形成的财产进行分割,对合作期间产生的成本费用进行分担。双方当事人已经对利润分配的比例做出了约定,在协议履行过程中,双方并未对该约定进行修改,故原审判决按照约定投资比例及利润分成比例确定合作开发合同解除后的财产分配比例既具有合同依据也具有事实依据,更未违反公平原则及权利义务对等原则。


裁判要旨三

 对合同解除负有主要过错的一方,向其他合作方返还投资款时,应从资金投入之日而非合同解除之日起支付资金占用利息。

案例索引

张毅与延吉市中富房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书((2016)最高法民申2568号)

法院观点

案涉项目一直由中富公司实际控制,双方合作项目的盈亏状况无法得到及时有效的清算,张毅取得分配利润的合同目的没能实现的实际情况,二审判决在解除双方合作项目的同时,判令中富公司返还张毅1000万元投资款,并向张毅支付自其投资之日起的投资款利息,符合公平原则,亦与在先生效判决确定的投资款利息的计算标准及计算方式一致,并无不当。中富公司关于双方系联合开发合作关系,投资款在合作期间不应计息,即使计息也应从双方合同解除之日起计算的主张不能成立。


裁判要旨四

合同约定一方提供的项目垫付款在合作期间不计算利息,因对方违约导致合同解除的,违约方除返还垫付款外,应参照合同约定的违约金比例及民间借贷司法解释的规定,从垫付款交付之日起按24%的利率支付利息。

案例索引

李金方、赵建斌等与海南天景农庄有限公司、海南仙湖农庄有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书((2016)最高法民终517号)

法院观点

平等民事主体从事商业交易的基本前提或原则是等价有偿,任何一方让渡权利必然以获取其他利益为对价条件,否则不符合民法倡导的公平原则,亦不符合商业常理。本案资金提供方同意垫资款在合作期内不支付利息是有条件的,其签约目的在于获取项目正常开发所产生的可得利益,并约定以实际投资总额10%的违约金等为保障。现因天景公司等19公司及承接其权利义务的南景公司等6公司不履行合同而并未实际开发,李金方等人无法获得预期合同利益,因此天景公司、南景公司等无偿使用该垫付款项的条件始终没有成就,因此应从实际垫付之日起支付利息。

关于利息的计算标准问题,本案中的垫付款实为投资款,南景公司等的返还义务并非源自普通意义上的借贷或者欠款法律关系。为保护投资者的合法权益,考虑到案涉款项支付时间较长、李金方等人对合作开发项目不能实施并无过错,结合当前资金供求行情及融资市场利率等基本情况,基于公平原则并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关精神,南景公司等6公司除向李金方等3人返还投资款外,还需按年利率24%支付自款项交付之日起所产生的利息。


裁判要旨五

合同未约定违约金的具体数额或计算方法,解除合同时项目尚未完成开发,可以投资数额为基准,按照年息24%确定一方预期利润损失数额。今后能证明确有不足的,可另行主张。

案例索引

张家口市天宇房地产开发有限公司等与大同市晨光建设有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案河北省高级人民法院民事判决书((2015)冀一民终字第573号)

法院观点

因天宇公司违约行为,导致合同无法继续履行,晨光公司预期利益损失客观存在,天宇公司应承担赔偿责任。因双方系合资合作开发房地产合同关系,并非金融借款合同关系,故上诉人天宇公司主张损失按照同期贷款利率计算无事实和法律依据,且违约成本明显过低,不符合公平原则,本院不予支持。同时,因双方合同未约定违约金具体数额或计算方法,且案涉房地产项目尚未开发完毕,开发成本和项目收益均处于不确定状态,故目前无法准确判断晨光公司预期利益损失的具体数额。基于本案实际情况,从房地产企业融资成本、民间借贷合法利息最高标准、天宇公司应承担的违约成本等因素综合考量,根据公平原则,法院酌情确定损失计算标准按年息24%计算。如今后案涉房地产项目开发成本和项目收益具备清算条件,且晨光公司有证据证明其应得预期利益明显高于法院确定的损失数额,可另行主张权利。


六、关于案件管辖问题


对土地使用权转让合同、合作开发房地产合同纠纷的管辖问题,有人认为应适用不动产纠纷的专属管辖,有人认为应按照债权纠纷确定管辖。另外,专属管辖是否需遵守级别管辖的规定?当事人请求解除合同、确认合同无效、继续履行合同的案件,确定级别管辖时,合同标的额是否应计入诉讼标的额?对这些争议,相关案例给出明确的解答。


裁判要旨一

对于合同解除案件,确定级别管辖时,以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他诉讼请求金额作为诉讼标的额。

案例索引

深圳市万科房地产有限公司等与深圳市金晖企业(集团)有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷管辖权异议上诉案民事裁定书((2017)最高法民辖终181号)

法院观点

金晖公司、邱锦彪提起本案诉讼,除要求万科公司、万科城公司连带赔偿损失5000万元之外,还请求解除双方签订的合作开发协议及补充协议、《股权转让协议书》,并要求万科公司、万科城公司返还案涉股权。人民法院审理合同解除案件时,必然涉及对合同效力、合同解除是否符合法定条件,以及在当事人提出返还财产或赔偿损失之请求时对合同解除的法律后果亦即合同解除后各方的权利义务等问题作出认定。在确定该类案件的级别管辖时,如果仅仅依据当事人主张赔偿的具体金额,而完全不考虑合同自身的标的额,着实有违根据诉争利益的数额确定财产类案件级别管辖的精神。故万科公司、万科城公司抛开案涉协议解除的相关事宜,提出仅应以金晖公司、邱锦彪明确提出损失赔偿的5000万元作为确定级别管辖依据的主张,本院不予支持。


裁判要旨二

对于合同解除案件,确定级别管辖时,以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他诉讼请求金额作为诉讼标的额。

案例索引

贵阳中渝置地房地产开发有限公司与云岩区金鸭村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷管辖权异议上诉案民事裁定书((2018)黔民辖终7号)

法院观点

当事人请求继续履行合同的,应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他诉讼请求金额作为诉讼标的额。本案中,金鸭村委会的诉讼请求为:一、判令被告继续履行《关于金鸭安置地块协议》及其附件约定的合同义务;二、判令被告支付原告利息损失1024.5022万元。该诉讼请求涉及的《关于金鸭安置地块协议》中,载明的合同标的额为10951.55万元,加上诉请的利息损失1024.5022万元,本案的诉讼标的额应为11976.0522万元,贵阳中院依法对本案享有管辖权。


裁判要旨三

不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖,同时须遵守级别管辖的规定。

案例索引

成都市龙泉驿区人民政府与北京华信怡和投资集团有限公司等房地产开发经营合同纠纷管辖权异议上诉案民事裁定书((2016)最高法民辖终281号)

法院观点

案涉《龙泉翼新城区芦溪河整治暨土地整理合同书》、《补充协议书》,主要内容为芦溪河河道整治及沿岸土地整理开发,因“河道”、“土地”均属于不动产,依照我国《民事诉讼法》第三十三条第(一)项规定,应由不动产所在地人民法院管辖。本案所涉项目位于四川省成都市,成都市龙泉驿区人民法院享有本案的管辖权,但专属管辖只涉及地域管辖,具体管辖法院的确定必须遵守级别管辖的规定,案涉标的11亿元以上,依照《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》的规定,四川省高院对本案具有管辖权。


裁判要旨四

原告依据合作开发合同起诉要求分配利润和返还开发成本,不属于不动产纠纷,应由被告住所地或合同履行地法院管辖。

案例索引

周俊敏与韩高阳合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案民事裁定书((2017)闽民辖终281号)

法院观点

本案主要争议标的为韩高阳诉讼请求所指向的“支付固定利润及返还开发成本”的合同义务,该争议标的属于给付货币范畴,根据民事诉讼法司法解释的规定,合同对履行地点没有约定的,韩高阳作为接收货币一方,其所在地即为合同履行地。韩高阳的住所地位于漳州市辖区,结合本案诉讼标的额及周俊敏住所地不在福建省辖区的情形,韩高阳选择向合同履行地符合级别管辖标准的漳州市中院提起本案诉讼,符合《民事诉讼法》的规定。因合资、合作开发房地产合同纠纷不属于民事诉讼法规定的不动产纠纷,原审以案涉合同标的是位于福建省漳州市的不动产为由,认定本案应按不动产专属管辖确定管辖法院,适用法律错误,本院予以纠正。


裁判要旨五

土地使用权转让合同纠纷中,受让方诉请办理转让土地的变更登记手续的,按照不动产纠纷的专属管辖原则确定管辖。

【案件索引】

信宜市宝盛房地产开发有限公司与广州市白云区海龙湾休闲大酒店建设用地使用权转让合同纠纷二审民事裁定书((2016)粤民辖终112号)

法院观点

宝盛公司依据本案《土地转让协议书》、《转让协议》提起本案诉讼,前述合同转让标的是土地使用权,宝盛公司的诉讼请求包括要求判令海龙湾大酒店将位于涉案土地使用权变更登记到其名下,该请求涉及土地权属的变更登记,故不动产所在地法院对本案有专属管辖权。

作者简介:

【炜衡说法】土地使用权转让与合作开发纠纷案件 争议焦点及法院主要裁判观点

杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》等三部专著。

杨明律师擅长房地产建设工程、PPP、公司法律及诉讼仲裁业务,办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。

联系电话:13311388156

【炜衡说法】土地使用权转让与合作开发纠纷案件 争议焦点及法院主要裁判观点


唐彬律师,本科毕业于山东大学计算机系软件专业,获理学学士学位;研究生毕业于中国人民大学,获法律硕士学位。曾在工商银行工作,2004年开始律师执业,具有专利代理资格和注会资格,目前系炜衡律师事务所合伙人、房地产建设工程部副秘书长,北京市律协银行法委员会委员。主要业务领域为房地产、建设工程、项目投融资、知识产权、股权并购方面的法律事务,在市政基础设施、交通运输、通信、能源、环保、水利、文化旅游项目的建设和投融资方面有丰富的工作经验和大量成功案例。

联系电话:13661341620




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